① 掃描左側(cè)二維碼，關(guān)注我個(gè)人微信
② 關(guān)注后，發(fā)送關(guān)鍵字“干貨”2個(gè)字
③ 我給你發(fā)《勞動(dòng)合同風(fēng)險(xiǎn)版》.doc
④ 每天找我要以上物料
首頁 - 法律專題 - 創(chuàng)業(yè)經(jīng)營 - 創(chuàng)業(yè) - 辦公樓租賃
由于我國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)體系的融合，大量市場化的商務(wù)活動(dòng)越來越頻繁與旺盛，促使我國的高檔寫字樓市場得到了迅速的發(fā)展，呈現(xiàn)持續(xù)上升的發(fā)展勢頭。
商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了辦公樓的發(fā)展，越來越多的高新科技企業(yè)樂于租用辦公樓作為自己公司的辦公地點(diǎn)，在租賃過程中，由于合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)，雙方理解誤差，難免發(fā)生糾紛。
辦公樓租賃合同
轉(zhuǎn)租方（甲方）：
法定代表人：
營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
地址：
承租方（乙方）：____________________有限責(zé)任公司
法定代表人：
營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
地址：
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成以下租賃協(xié)議：
······
傳統(tǒng)的“意向書”是一種單方意思表示,在當(dāng)前的交易實(shí)踐中,大多數(shù)意向書是指雙方當(dāng)事人深入接觸并在諸多問題上達(dá)成一致后,一方以這些一致意見為基礎(chǔ)向另一方發(fā)出的要求接受者“確認(rèn)”或“接受”的法律文件。
意向書的效力是比不上正式合同的，但通過意向書的簽訂，表明了承租方的誠意，雙方進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段。因此，建議有合作意向的雙方在談好主要條款后最好簽訂意向書，以達(dá)到約束對方履行合作的目的。
······
在辦公樓租賃過程中應(yīng)該注意以下問題：
（1）出租方出租房屋的合法性，例如產(chǎn)權(quán)證明（或經(jīng)營權(quán)證明），出租許可證明，出租方的營業(yè)執(zhí)照和法人或法人授權(quán)證明。如系轉(zhuǎn)租，出租方應(yīng)提供其租賃合同和權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。??
（2）租金、物業(yè)費(fèi)、水電等相關(guān)費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)及付款方式，應(yīng)在合同中明確承租房屋所產(chǎn)生的所有費(fèi)用，并確定承擔(dān)方。???
（3）寫字樓報(bào)價(jià)常常以“元/平方米/日”為單位的，由于寫字樓往往是一個(gè)大產(chǎn)證，沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，
······
涉外辦公樓除了可以出租給在境內(nèi)注冊成立的企業(yè)(包括境內(nèi)股東投資設(shè)立的企業(yè)，也包括境外股東但在境內(nèi)注冊成立的企業(yè)，如外商投資企業(yè)、中外合資企業(yè)等)外，還可以出租給境外公司在境內(nèi)設(shè)立的不具有獨(dú)立法人資格的辦事機(jī)構(gòu)。一般常見的為某境外公司設(shè)立的代表處、辦事處等機(jī)構(gòu)。非涉外辦公樓則不能出租給境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的辦事機(jī)構(gòu)。是否屬于涉外辦公樓，須以政府外經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)為準(zhǔn)。
商用辦公樓的優(yōu)勢在于有物業(yè)管理，設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住宅好，一般中小型以上企業(yè)都會(huì)租用寫字樓，一是因?yàn)橐?guī)模需要,二是因?yàn)楣芾韮?yōu)勢。具體體現(xiàn)在：
（1）住宅一般電梯，大堂，公共部分的裝修等都比較簡單，而寫字樓相對顯得更高檔一些，住宅里面的氣氛不利于辦公。
（2）商用辦公樓的戶型設(shè)計(jì)等更合適辦公使用。
（3）住宅禁商是一種趨勢，很多城市都已經(jīng)開始實(shí)施。有的住宅區(qū)地址無法注冊成為公司經(jīng)營地址，從而導(dǎo)致入駐企業(yè)存在被迫搬遷的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》、《個(gè)人所得稅法》等相關(guān)稅法規(guī)定，公司出租辦公用房需繳納以下稅：
（1）營業(yè)稅5%（按月起征點(diǎn)為5000元/月，按次起征點(diǎn)為100元/次）；
（2）城建稅：營業(yè)稅稅額的7%；教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%；
（3）房產(chǎn)稅12%；
（4）印花稅1‰；
（5）企業(yè)所得稅25%，計(jì)稅依據(jù)為租賃收入扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)及稅法規(guī)定費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)的余額；
（6）土地使用稅根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，一級(jí)土地15元/平方，二級(jí)土地10元/平方，三級(jí)土地5元/平方；
（7）水利基金：0.1%。
選擇辦公樓租賃，對一家公司的辦公環(huán)境，業(yè)績提升有很重要的作用，在租賃時(shí)應(yīng)該注意：
（1）慎重選擇辦公樓所處的區(qū)段
一般說來，以位于城市的中心商業(yè)區(qū)或?qū)ｉT的辦公區(qū)為最佳地點(diǎn)選擇。按照城市規(guī)劃的要求，商業(yè)區(qū)一般均能滿足辦公樓對于交通的條件、停車條件的要求。
（2）注重辦公大樓周邊的服務(wù)配套設(shè)施
選擇辦公性房屋地點(diǎn)，投資人尤其要觀察其周邊的服務(wù)配套設(shè)施如銀行、郵局、電信、金融、百貨、餐飲、娛樂。停車場等是否能搭配大樓本身的各種需求，這對于辦公人員而言是至關(guān)重要的?，F(xiàn)在我國的高級(jí)商務(wù)辦公大樓，往往為吸引其客戶加盟，在周邊設(shè)施配套不全的情況下自我進(jìn)行辦公大樓的功能配置，甚至也有自行開張營運(yùn)的，如在大樓底層開設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)或大型百貨商場，設(shè)置餐飲層、娛樂層。健身層等。這雖在一定程度上緩減了配套服務(wù)的壓力，但從購房者的角度來說，選擇辦公大樓還是以周邊服務(wù)配套設(shè)施齊全之地段為優(yōu)。這一方面是為提高辦公人員的辦事效率考慮，同時(shí)也是對該房屋潛在的附加價(jià)值多而升值潛力較大的認(rèn)同。
（3）盡量選擇單純辦公環(huán)境的辦公大樓
如果辦公大樓地點(diǎn)所在區(qū)域混雜著住宅，公園、學(xué)校等，其附加價(jià)值將大為降低，其辦公性能也受到一定的削弱。對于實(shí)力較弱而對辦公條件要求不高的公司而言，也許選擇非專門住辦公樓甚至是商務(wù)服務(wù)式公寓從財(cái)務(wù)上來說是劃算的，也是可行性，但也應(yīng)在盡可能的情況下選擇靠近單純性辦公環(huán)境區(qū)域內(nèi)房屋。要知道，現(xiàn)代商戰(zhàn)中商機(jī)的出現(xiàn)和消失可以說轉(zhuǎn)瞬即逝，辦公地點(diǎn)的選擇在某種意義上說決定了未來事業(yè)的成功轉(zhuǎn)折。
（4）注重辦公樓本身及具體房屋單位的選擇
辦公大樓本身的外觀、建材、裝演、設(shè)施的裝備及保養(yǎng)的水平，以及自動(dòng)化、智能化狀況，直接決定著辦公大樓本身及其內(nèi)部某具體單位房屋的購買或承租選擇。這里著重要說明的是，對辦公性房屋地點(diǎn)的選擇，在很大程度上首先決定于使用者（這里指的是購買者或承租者自用）需要其選擇的辦公性房屋對辦公房屋提供什么樣的服務(wù)，或稱其內(nèi)在的實(shí)質(zhì)性需要是什么。
掃碼立即咨詢
掃一掃
