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三亞市城郊人民法院

民事判決書

（2014）城民二初字第258號

原告（反訴被告）：三亞榮某科技實業(yè)有限公司。

法定代表人：范某，該公司董事長。

委托代理人：周真聰，海南三和元律師事務所律師。

被告（反訴原告）：王雅某，女，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人：陳立勇，海南中海律師事務所律師。

原告三亞榮某科技實業(yè)有限公司與被告王雅某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月1日立案受理。受理后依法組成合議庭。2014年6月3日被告提出反訴，本院受理并決定與本訴合并審理，于2014年7月9日公開開庭進行了審理。原告三亞榮某科技實業(yè)有限公司的委托代理人周真聰，被告王雅某及其委托代理人陳立勇到庭參加訴訟。庭后給雙方當事人10天的調解期限，未達成調解協(xié)議。本案現已審理終結。

原告訴稱：2012年7月30日，原告與被告簽訂一份《三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場C棟商鋪租賃協(xié)議》，由原告將位于三亞榮某建材城*棟**號商鋪出租給被告。該協(xié)議約定，2012年-2013年度商鋪每月租金為5500元，2014年度商鋪每月租金6500元，租金繳納形式為半年一交，先交納商鋪租金后使用商鋪。2013年7月1日開始，被告開始以各種理由拒交租金，原告多次找到被告，催促其依約交納租金，被告均不理會。2013年末，被告將店鋪關門同時開始拒接原告電話。原告認為，原告與被告簽訂的商鋪租用協(xié)議是雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同，對合同當事方均有約束力。原告已在2013年_7月1日前依約將商鋪交付給被告使用至今，被告應依約向原告支付租金?，F被告拒絕將交納的租金支付給原告，已構成違約。原告故訴至法院請求判令：1、解除原告與被告簽訂的《三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場C棟商鋪租賃協(xié)議》；2、被告向原告支付從2013年7月1日起至2014年3月31日的商鋪租金49500元；3、被告按中國人民銀行同期同類貸款利率向原告支付從起訴之日起至49500元商鋪租金還清之日止的利息；4、被告自本案判決生效之日起交還原告位于三亞榮某建材城*棟**號商鋪并支付從2014年4月1日起至涉案商鋪交還給原告之日止的房屋占用費。

被告辯稱并反訴稱：2012年初，被告找到原告要求租鋪面經營油畫館，由于經營油畫館是個高端行業(yè)，衛(wèi)生條件要求非常高。因此被告租賃原告鋪面時要求該鋪面必須整潔、干凈，為被告經營油畫館提供一個健康、良好的環(huán)境。當時原告承諾衛(wèi)生條件絕對沒有問題并且確認該建材城每天都有專門隊伍進行清理、打掃。為此，被告與原告于2002年7月30日簽訂了一份商鋪租用協(xié)議，合同期為2012年8月1日至2015年12月31日，由于原告交付被告使用的系毛坯鋪面，原告給予被告一個半月房屋裝修的寬限期，自2012年9月15日開始計收租金。合同簽訂后，被告按合同約定于簽訂合同當日提前支付三個半月的租金，原告交付該鋪面后，被告投資了近三十萬元裝修該鋪面并購買部分油畫建成了某某油畫館并按期開業(yè)。開業(yè)后，被告全國各地的朋友均來捧場，生意非常紅火。由于原告未能遵守承諾，該建材城根本沒有專門隊伍清理、打掃，致使該建材城樹葉、廢紙等垃圾橫生，環(huán)境極其惡劣，極大地影響到原告油畫館的經營，另外，原告竟允許承租者非法經營屠宰場，致使該經營環(huán)境臭氣熏天，極大了影響了周圍經營者的身體健康，因經營環(huán)境的惡劣，被告曾多次暈倒并住院治療。為此，被告曾多次向派出所報案并多次向工商部門投訴，并同時要求原告改善經營環(huán)境，并提出再不改善經營環(huán)境原告有權拒絕按約繳納租金，但直至原告繳納租金之日即2013年7月1日，原告仍然未能履行自己的承諾，經營環(huán)境無法得到改善，非法屠宰場繼續(xù)正常經營，為此被告拒絕繳納租金，以便敦促原告履行法定義務改善經營環(huán)境?？墒窃娣堑宦男蟹ǘx務，反而于2013年10月對被告實施停電、停水，迫使原告停業(yè)至今。

綜上，被告認為作為出租方的原告，交付出租物、在租賃期間保持租賃物符合約定用途并承擔瑕疵擔保屬原告的法定義務，原告已構成違約，被告同意解除合同，雙方合同于2013年10月份已經解除，對原告的其他訴訟請求應當駁回。由于原告的違約給被告造成損失，故提起反訴，請求判令：原告賠償被告商鋪裝修損失暫計200000元（具體數額以鑒定為準）。

原告對反訴辯稱：原告不存在違約行為，2012年10月30日原告與被告簽訂合同，合同上就寫明鋪面是位于三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場，當時考慮到被告是經營油畫的，原告也提醒過被告讓其在靠近臨街門口租賃鋪面，租金相對較高，但環(huán)境好些。但是被告自己選擇在市場后面人流較少的地方，說明被告是了解當地的地理環(huán)境才選擇租賃涉訴鋪面的。原告提供的相關政府文件也明確了從2007年起政府就將涉訴鋪面所在地附近定為屠宰場。在那之后，相關的活禽進場，當時被告也看過，之后才與原告簽訂合同，說明被告對周邊環(huán)境是認可的。原告經營的農產口批發(fā)市場每天都有人定點清潔，屠宰場的基本衛(wèi)生每天也有人進行抽查，因此被告所說的與事實不符。原告沒有違約，被告反訴請求賠償裝修損失20萬元無事實根據和法律依據，應當駁回。

經審理查明：原告系三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場一期C棟的所有權人。2012年7月30日，原告與被告簽訂一份《三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場C棟商鋪租賃協(xié)議》，由原告將位于三亞榮某建材城*棟**號商鋪出租給被告。該協(xié)議約定，租期自2012年8月1日起至2015年12月31日止，2012年-2013年度每月租金為5500元，2014年度商鋪每月租金6500元，2015年度每月租金為7500元；2012年9月15日開始計收租金租金；簽訂協(xié)議后被告交納2012年三個半月租金19250元和押金2000元，以后半年付一次租金，先交租金后使用；逾期不交租金，原告有權收回該商鋪等。合同簽訂后，被告按合同約定于簽訂合同當日提前支付三個半月的租金，后原告將鋪面交付被告使用。被告承租鋪面裝修完畢后開始掛牌經營”某某油畫館”，租賃期間，被告交付租金至2013年7月1日，之后被告拒絕給付租金，其提出拒付的理由是因為原告未能按約提供整潔、衛(wèi)生的周邊環(huán)境，使其身體和經營受到嚴重影響。被告陳述原告于2013年10月底開始停止鋪面供電、供水。原告庭審中對被告的說法未予否認，其庭后補充意見表示停電、停水時間是2014年4月1日。庭審中，被告陳述影響其環(huán)境的那幾家鋪面，在其簽訂合同時就存在，當時榮某建材城大部分的鋪面是經營建材，只有幾家是進行活禽屠宰，但因為原告口頭承諾過段時間活禽屠宰場會搬到田獨經營，所以被告才相信并承租了該鋪面。原告庭審中對被告的說法不予認可，其提供了三亞市政府頒發(fā)的三府（2007）66號文件，載明政府通告2007年6月1日起把市區(qū)的活禽批發(fā)交易活動集中在三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場，原告從未向被告承諾過活禽屠宰場會搬到田獨。

以上事實，有當事人提供的土地房屋權證、《三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場C棟商鋪租賃協(xié)議》、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、三府（2007）66號、129號文件、照片、水電費收據及當事人陳述等證據證實，并經庭審舉證、質證，足以認定。

本院認為，原、被告簽訂的《三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場C棟商鋪租賃協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。雙方應按合同約定履行各自的義務，原告已經按約定將鋪面交付給被告使用，被告亦應按約定支付租金。雙方在合同中已經約定了租金支付方式是先付后租，被告逾期不交租，原告有權收回商鋪。但自2013年7月1日起被告開始拒付租金至今一年多，已構成違約，應當承擔違約責任。被告辯稱原告提供的租賃物不符合約定，但從雙方簽訂的合同標題來看，被告當時是明知涉訴鋪面所在地屬于農產品批發(fā)市場。被告庭審中也陳述去現場看過，后來影響其環(huán)境的那幾家商戶當時也已經入駐，被告陳述原告承諾過段時間活禽屠宰場會搬到田獨，但原告不予認可，況且這本身就是一個不確定的期限，被告對此應有一定風險認識，所以被告在簽訂合同時就應當已經充分了解其所租鋪面所處的環(huán)境如何，事后再以此為由拒付租金于法無據，本院不予支持。由于被告違約在先，原告據此請求解除合同于法有據，本院予以支持。被告應當向原告給付拖欠的租金和房屋占有使用費，自2013年7月1日計至被告實際返還鋪面之日止。從被告提交的證據顯示，被告主張原告自2013年10月底對鋪面停止供電供水符合事實，本院予以確認，考慮到原告停止對鋪面供電供水導致被告根本無法正常使用租賃物，故自2013年11月1日之后的租金應酌情減少，本院酌定被告按雙方合同約定租金的40％給付。

關于利息。原告主張截至2014年3月31日的租金從起訴之日計算至被告付清之日止，因被告違約未按期支付租金，給原告造成利息損失，原告主張按中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息符合法律規(guī)定，應予支持。被告拖欠原告2013年7月1日至2014年3月31日期間的租金應為34200元（其中2013年11月1日至2014年3月31日的租金按約定租金的40％計算），按中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息，自2014年4月1日計至被告實際給付之日止。

關于被告反訴主張賠償裝修損失，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第（二）項的規(guī)定，因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。本案中，合同解除是因被告違約造成，且原告不同意利用，故被告請求原告賠償裝修損失不予支持。在不損壞租賃物的情況下，被告可自行拆除。同理，因本院對被告的反訴請求不予支持，無須再鑒定被告的裝修損失，故對被告提出對裝修損失進行鑒定的申請不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

解除原告（反訴被告）三亞榮某科技實業(yè)有限公司與被告（反訴原告）王雅某簽訂的《三亞某某溝某某農產品批發(fā)市場C棟商鋪租賃協(xié)議》，王雅某于本判決生效之日起十日內將承租鋪面返還給三亞榮某科技實業(yè)有限公司；

被告（反訴原告）王雅某應于本判決生效之日起十日內向原告（反訴被告）三亞榮某科技實業(yè)有限公司支付以下租金及房屋占有使用費：2013年7月1日至2013年10月30日為22000元；2013年11月1日至2014年9月1日為25200元；自2014年9月2日起按85元／天計算房屋占有使用費，計算至王雅某返還承租鋪面時止；

三、被告（反訴原告）王雅某應按中國人民銀行同期同類貸款基準利率給付原告（反訴被告）三亞榮某科技實業(yè)有限公司利息（以2013年7月1日至2014年3月31日期間的租金34200元為本金，自2014年4月1日計至王雅某付清之日止）；

四、駁回被告（反訴原告）王雅某的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案本訴受理費1037元（原告已預繳），由原告三亞榮某科技實業(yè)有限公司負擔461元，被告王雅某負擔576元；反訴受理費2150元，由被告王雅某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于海南省三亞市中級人民法院。

審　判　長　張　萍

代理審判員　陳　怡

人民陪審員　孫發(fā)進

二〇一四年八月二十五日

書　記　員　唐井妹

房屋租賃合同糾紛