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蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）園民初字第1284號

原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)鳳里街***號。

法定代表人劉某廣，總裁。

委托代理人魯春雨，江蘇九典律師事務所律師。

委托代理人華某菁。

被告郭某。

委托代理人王效鋒，北京盈科（上海）律師事務所律師。

委托代理人謝龍，北京盈科（上海）律師事務所律師。

原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司（以下簡稱“商旅公司”）訴被告郭某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年5月14日立案受理，依法適用簡易程序，由審判員戴宜獨任審判，于2013年6月26日、7月25日、8月7日、8月13日公開開庭進行了審理。原告商旅公司的委托代理人魯春雨、被告郭某及其委托代理人王效鋒、謝龍到庭參加訴訟，第三次開庭被告經(jīng)本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。

原告商旅公司訴稱，原、被告于2010年6月30日簽訂租賃合同，約定被告承租原告位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖濱新天地的編號為110號的商業(yè)用房用于餐飲經(jīng)營。自2012年4月起，被告便未再按約定向原告支付租金、綜合管理費及水電費，經(jīng)多次催討仍未支付。為此，原告于2013年4月8日向被告發(fā)出解除租賃合同的通知，明示租賃合同于2013年4月14日解除，并要求被告限期履行支付租金、綜合管理費及水電費的義務及相關后合同義務，然而被告一直怠于履行。據(jù)此原告訴訟來院，請求判決確認原、被告于2010年6月30日簽訂的租賃合同于2013年4月14日解除；原告對被告交付的保證金49872元不負退還義務；被告支付拖欠的2012年4月15日至2013年4月14日租金148119.84元、綜合管理費148119.84元、水電費3507.41元，合計299747.09元；被告支付違約金66393.59元（暫計至2013年4月14日，2013年4月15日至實際清償之日的違約金按299.75元／日計算）；被告賠償原告律師費用11664.30元。訴訟中原告放棄了要求被告支付水電費的請求。

被告郭某答辯稱：一、被告不是涉案合同的承租人，承租人應為蘇州工業(yè)園區(qū)XX餐飲管理有限公司（以下簡稱“XX公司”）。1、根據(jù)租賃合同約定，承租場所限作為乙方經(jīng)營餐飲使用，而被告為自然人不具備直接從事餐飲經(jīng)營的主體資格，所以當事人訂立合同的真實意圖是在設定原告與XX公司之間的合同關系和權利義務，被告不承擔合同項下權利義務。2、根據(jù)XX公司營業(yè)執(zhí)照及工商登記資料，租賃場所也是該公司承租的住所，被告是公司股東，出資形式為貨幣現(xiàn)金，而非房屋土地使用權。二、原告在收取租金、物業(yè)管理費的基礎上另行收取綜合管理費、物業(yè)管理費，另一方面卻未提供基本的物業(yè)服務和管理服務，未履行基本的安全保障和秩序維護義務，其嚴重違約行為已導致合同目的無法實現(xiàn)。三、已收到原告的解除通知，同意原告提出的解除合同要求，2012年4月被告已預付六個月租金、管理費共7萬余元，自2012年10月之后未再支付租金、管理費，故原告訴請欠費金額不實。四、違約金不予認可。五、原告怠于履行管理職責，不應支付綜合管理費用；原告承諾保證商圈繁華程度，XX公司進駐后發(fā)現(xiàn)房屋四周多為空關，嚴重影響客流，應相應減少租金金額。

以下事實雙方均無爭議，本院予以確認：蘇州工業(yè)園區(qū)星港街158號新天地商業(yè)廣場所有權人為原告商旅公司。商旅公司（甲方、出租方）與被告郭某（乙方、承租方）于2010年6月30日簽訂商業(yè)用房租賃合同，約定：1、乙方從甲方承租位于湖濱新天地的商業(yè)用房編號為110號的承租場所，承租建筑面積預計為332.48平方米；2、承租期為5年，自交付日起算；3、甲方將承租場所于交付日即2010年7月15日前交付乙方使用，雙方應按約定辦理交付手續(xù)，非因甲方主觀原因且甲方無法控制的因素而導致未能在預定期限內(nèi)交付的，甲方應于該情形發(fā)生之后及時通知乙方，并有權相應順延交付日，順延超過30日的，乙方有權經(jīng)書面通知甲方而解除合同，甲、乙雙方應簽署交付憑據(jù)并實際交接承租場所之鑰匙（如有），甲、乙雙方代表在該交付憑證上簽字且甲方將承租場所之鑰匙交付給乙方后，即視為承租場所已于當日合格交付給乙方，乙方指定全權交接代表為郭某；4、乙方應于租賃場所交付后10日內(nèi)開始進場裝修，否則視為違約，裝修期包括在承租期內(nèi)，乙方裝修期最長不得超過60日；5、乙方應向甲方支付的費用包括（1）、租金：2010年7月15日至10月14日為優(yōu)惠期，月租金額332.48元，2010年10月15日至2011年1月14日、2011年1月15日至2011年7月14日、2011年7月15日至2012年7月14日、2012年7月15日至2013年7月14日、2013年7月15日至2014年7月14日月租金分別為34元／平方米、35元／平方米、36元／平方米、37.5元／平方米、39元／平方米，月租金額分別為11304.32元、11638.8元、11969.28元、12468元、12966.72元；（2）、綜合管理費：2010年7月15日至10月14日為優(yōu)惠期，免交綜合管理費，2010年10月15日至2011年7月14日、2011年7月15日至2012年7月14日、2012年7月15日至2013年7月14日、2013年7月15日至2014年7月14日月綜合管理費分別為35元／平方米、36元／平方米、37.5元／平方米、39元／平方米，月綜合管理費分別為11636.8元、11969.28元、12468元、12966.72元；（3）、物業(yè)管理費：自2010年6月18日至2015年6月17日期間，乙方需支付物業(yè)管理費8.02元／平方米／月，月物業(yè)管理費計26666.49元；7、租金支付方法：先付后用，每三個月為一個付款周期，具體付款時間為每個付款周期開始前的七個工作日內(nèi)，合同簽定日起三天內(nèi)乙方須向甲方繳付69820.8元（優(yōu)惠期租金總額加普通期的前3個月租金和綜合管理費之和）作為首期款項，若乙方未按合同向甲方支付租金、綜合管理費、物業(yè)管理費或其他費用，甲方有權向乙方按所欠費用總額的千分之一每日的標準收取逾期付款違約金，直至乙方付清為止；8、保證金，簽署本合同時乙方須向甲方一次性支付保證金計49872元（相當于2個月平均租金和綜合管理費之和），若乙方欠繳租金、綜合管理費、物業(yè)管理費或其他費用達10天時，甲方有權在書面告知乙方的情況下從保證金中等額扣除應付款項，若乙方拖欠超過30日，甲方有權以書面方式通知乙方解除本合同，乙方保證金不予退還，并追究乙方違約責任；承租期滿或本合同被提前終止時，除合同另有約定，甲方應在乙方按照本合同的規(guī)定將承租場所交還甲方后30天內(nèi)退還乙方所繳納之保證金或其余額，在本合同簽訂后，甲方提出終止本合同，甲方應退還乙方已支付的保證金，并向乙方支付由此給乙方造成的實際損失的賠償金；9、承租場所的用途：承租場所僅限作為乙方經(jīng)營餐飲使用，店名暫定麥畑料理（個體以工商營業(yè)執(zhí)照為準），（乙方為自然為或法人組織，承租本場所用以投資設立并經(jīng)營新的法人組織的，必填本條）乙方應在新的法人組織取得營業(yè)執(zhí)照后三日內(nèi)，在本合同簽字頁加蓋新的法人組織的公章，以明確該新的法人組織加入到本合同承租人；15、當本合同被提前終止或承租期滿時，乙方須將承租場所及其設施恢復至交付使用時的原貌，保持完好無損，并交還甲方，甲方同意保留在承租場所內(nèi)的任何內(nèi)部裝修、裝飾或附屬物的，無須向乙方支付補償或賠償，若乙方未能在承租期滿或本合同被提前終止后三十天內(nèi)將承租場所恢復原貌（經(jīng)雙方同意保留內(nèi)部裝修、裝飾或附屬物者除外）及交回承租場所，每逾期一天，乙方須向甲方繳納滯留金（相當于兩倍的日租金及綜合管理費和物業(yè)管理費）（本條所稱日租金按照合同終止前30日的月租金計算）：20、爭議解決：違約方應承擔守約方因訴訟而支出的合理費用，包括但不限于律師費用，雙方均有違約的，按照法院屆時確定的訴訟費承擔比例承擔對方的律師費用；21、其他約定：本合同承租場所的物業(yè)管理合同由乙方在本合同簽署之日同時與甲方指定的物業(yè)管理公司另行簽訂，相關費用由物業(yè)管理公司直接收取。

嗣后，被告郭某簽署交房單，確認2010年7月21日為上述租賃場所的交房日和租金起算日。2010年7月21日，被告支付了首期租金、綜合管理費及保證金合計119693元。其后，被告分別于2011年4月19日至2012年4月18日期間陸續(xù)支付租金、綜合管理費，庭審中原告方確認2012年4月20日前租金、綜合管理費已付清。

2013年4月24日，原告商旅公司與江蘇九典律師事務所簽訂聘請律師合同，約定該律師事務所接受商旅公司聘請指派魯春雨等律師擔任商旅公司訴郭某房屋租賃合同糾紛一審代理人，律師代理費11664元。2013年6月13日，原告支付了上述11664元律師代理費，江蘇九典律師事務所開具了相應的發(fā)票。

以上事實，由原告商旅公司提交的租賃合同、聘請律師合同、付款憑證、發(fā)票等證據(jù)以及雙方當事人庭審中的陳述予以證實。

關于雙方當事人爭議的問題一、合同主體問題。原告主張被告郭某是租賃合同簽約主體，也是承租人，應承擔合同項下權利義務；被告認為合同雖由個人簽訂，但租賃房屋目的是為經(jīng)營餐飲，后成立XX公司實際經(jīng)營，故XX公司是合同主體。

就爭議問題，被告提交了以下證據(jù)：

1、XX公司工商登記資料一組，包括公司設立登記受理通知書、股東出資人情況表、公司章程、租賃合同等。旨在證明XX公司于2011年7月29日經(jīng)工商登記核準設立，經(jīng)營地點為蘇州工業(yè)園區(qū)星港街158號新天地商業(yè)廣場110號即涉案租賃場所，提交給工商部門的租賃合同首部及落款乙方已添加“顧亞珍（蘇州工業(yè)園區(qū)XX餐飲管理有限公司）”等字樣，該合同添加系XX公司辦理工商登記人員所為。

2、2011年4月、5月水電氣銷售發(fā)票及物業(yè)管理費發(fā)票各一張，旨在證明相關交費發(fā)票中客戶名均為“麥畑”，而非被告郭某。

3、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋物業(yè)發(fā)展有限公司湖濱新天地物業(yè)管理處2011年6月26日向被告發(fā)送的催交物業(yè)費函件一份，旨在證明物業(yè)公司催款租戶名稱為“麥畑”。

原告質(zhì)證認為工商存檔租賃合同的變化是原告單方更改造成，其余證據(jù)與本案無關。

本院認為，雙方協(xié)商簽訂的租賃合同，關于合同主體即出租方、承租人約定明確，分別為本案原、被告。合同主體的變更或加入，涉及合同整體權利義務關系的轉移，應三方一致認可方能成立。雙方約定如需經(jīng)營法人組織的，應在取得營業(yè)執(zhí)照后一定期限內(nèi)在合同上加蓋公章，以明確新的法人組織加入到合同承租人，故無論當事人之間或第三方以何名目相互稱謂、催款，以及租賃場所由誰實際使用，除非雙方協(xié)商一致并辦理相應的合同承租人變更、加入手續(xù)，法人組織不能成為當然的合同主體。被告提交的留存于工商檔案的租賃合同主體添加，未有證據(jù)證實系原、被告合意形成，被告亦未提交其他證據(jù)證實各方已就租賃主體變更、加入?yún)f(xié)商一致，其抗辯認為XX公司應成為合同承租人的觀點，本院不予支持，被告郭某應承擔本案租賃合同項下相應義務。

二、被告是否存在逾期交納租金、綜合管理費的事實及欠費金額。原告主張被告欠付自2012年4月21日起計算的租金148119.84元、綜合管理費148119.84元，合計296239.68元；被告認為費用已交至2012年10月，另原告逾期至2010年7月21日交房，交房后原來的租戶工商登記未注銷，導致被告無法辦理工商登記，故原告方未提供相應管理服務，無權收取綜合管理費，原告承諾保證商圈繁華程度，后違約，應減少租金。

就爭議問題，被告提交了以下證據(jù)：

1、銀行帳戶往來明細三頁，分別記載被告于2012年4月17日、3月27日向原告支付71000元、8599元。

原告質(zhì)證認為上述付款已包括在原告認可的已付款中，均為支付2012年4月之前租金、綜合管理費及水電費用。

2、蘇州***餐飲有限公司（以下簡稱“***公司”）營業(yè)執(zhí)照及2010年6月26日被告與該公司簽訂的商鋪裝修、裝飾、用具轉讓協(xié)議一份。旨在證明被告承租前，原租戶為***公司，被告與之簽訂轉讓協(xié)議，接收其裝修、裝飾、設備等。

原告質(zhì)證認為與本案無關。

本院認為，當事人就其主張的合同履行情況，有責任提供證據(jù)予以證實。被告提交的款項支付記載，無法認定為系原告認可的已付款之外另行支付，亦無其他證據(jù)就其提出的租金、綜合管理費已付至2011年10月加以印證，本院依據(jù)原告認可的款項支付時間及金額認定被告欠付2012年4月之后租金、綜合管理費的事實成立。關于遲延交房，原、被告簽單認可房屋于2010年7月21日交付，被告亦于當日交納了相應保證金及首期費用，雙方亦無其他異議，應認可合同租期及費用支付期間相應順延自2010年7月21日起算。結合以上付款事實，自2012年4月21日起計算至2013年4月14日合同解除之日止被告欠付租金、綜合管理費的事實成立。關于綜合管理費履行抗辯要求，本院認為，首先，被告提交的其與***公司間轉讓協(xié)議明確約定商鋪營業(yè)執(zhí)照由乙方（郭某）自行辦理，甲方（***公司）予以配合，同時，被告提交的XX公司工商資料顯示設立登記受理時間為2011年7月25日、核準登記時間為2011年7月29日，并無證據(jù)證實協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照系原告應負義務，或因原告違約行為導致遲延。其次，雙方約定的綜合管理費對應租期按面積分段計算，性質(zhì)等同于租金并與合同約定的出租方義務相對應，合同明確約定出租方義務限于基建維修提前通知、保持消防、安全系統(tǒng)完好、對甲方原因造成的損壞進行維修等，被告未舉證證實原告怠于履行上述義務，相應綜合管理費抗辯支付要求本院不予支持。關于租金減少請求，因被告未就原告承諾及違反情況舉證予以證實，本院不予采信。

綜上，本院認為，原、被告協(xié)商簽訂的租賃合同依法成立有效，被告郭某為合同承租人，應承擔相應合同義務。原告交付房屋后被告遲延支付租金、綜合管理費，構成違約，原告按約行使合同解除權利于法有據(jù)，應予支持。相應合同解除事實成立，合同解除時間可以原告通知要求即2013年4月14日計算。因被告違反支付約定，原告訴請要求立即付清欠付的租金、綜合管理費，并要求賠償相應違約金符合法律規(guī)定，本院予以支持。關于保證金沒收要求，因雙方約定的保證金兼具欠款及后續(xù)費用押金和違約金的雙重性質(zhì)，故被告已付保證金應首先抵充其欠付費用，以49872元保證金抵充欠付租金、綜合管理費后，被告實際欠款起始日為2012年6月24日。同時，保證金與原告訴請主張的逾期付款違約金合并計算，不應過分高于有證據(jù)證實的因被告違約行為導致的原告損失，就被告違約導致?lián)p失情況原告未舉證予以證實，本院酌情認定違約金參照同期同類銀行貸款利率的130%，并根據(jù)原告要求自每段租賃期限起始之日起計算。關于律師費賠償請求，雙方合同約定明確，原告已提交相應費用發(fā)生和結算憑證，依據(jù)被告違約事實，應由被告予以賠付。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、依法確認原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司與被告郭某于2010年6月30日簽訂的商業(yè)用房租賃合同于2013年4月14日解除。

二、被告郭某判決生效之日起十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司租金、綜合管理費240981.5元，并賠償原告相應違約金（違約金計算方式：以欠款本金21544.7元，自2012年4月21日起計算至2012年7月20日；以欠款本金96352.7元，自2012年7月21日起計算至2012年10月20日；以欠款本金171160.7元，自2012年10月21日起計算至2013年1月20日；以欠款本金240981.5元，自2013年1月21日起計算至判決確定的履行期限最后一日止；均按同期同類銀行貸款利率的130%分段合并計算）。

三、被告郭某賠償原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司律師費損失11664元，于判決生效之日起十日內(nèi)付清。

四、駁回原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司的其余訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費減半收取4587元，由被告郭某負擔3700元，元，原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司負擔887元，此款項已由原告預交，本院不再退回，被告負擔部分于履行上述判決時一并支付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務院《訴訟費用繳納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預交上訴案件受理費。蘇州市中級人民法院開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營業(yè)部，賬號：10×××99。

審判員　 戴　宜

二〇一三年八月十三日

書記員　 李精華

合同糾紛