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成都市金牛區(qū)人民法院

民事判決書

（2012）金牛民初字第2755號(hào)

原告馬某某。

委托代理人羅文方，四川謙信律師事務(wù)所律師。

被告李某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律師事務(wù)所律師。

被告羅某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律師事務(wù)所律師。

第三人李某甲。

第三人劉某某。

委托代理人李某甲。

原告馬某某訴被告李某某，第三人李某甲房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由代理審判員蔡敏敏獨(dú)任審判，于2012年8月22日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告馬某某及其委托代理人羅文方，被告李某某及其委托代理人王建捷，第三人李某甲到庭參加訴訟，后本院依法追加羅某某為被告，追加劉某某為第三人，于2012年10月17日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告馬某某及其委托代理人羅文方，被告李某某以及二被告共同委托代理人王建捷，第三人李某甲以及第三人劉某某的委托代理人李某甲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告馬某某訴稱，被告于2012年2月10日將位于成都市金牛區(qū)五塊石東二路＊號(hào)底層商鋪轉(zhuǎn)租給原告，原告向被告支付租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)12.8萬元。被告申明由原告經(jīng)營至2012年12月31日止。原告承租后增添了一些設(shè)備開始經(jīng)營。后來房東李某甲知道被告轉(zhuǎn)讓后，不同意被告的轉(zhuǎn)讓行為并于2012年3月21日書面告知原告退出經(jīng)營，隨后將商鋪門鎖更換，讓原告徹底無法經(jīng)營。被告明知該房不能轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓給原告，給原告帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，每天的租金損失就近200元，原告多次與被告和房東協(xié)商退還原告的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和相應(yīng)的租金或讓原告繼續(xù)經(jīng)營，都遭到被告和房東的拒絕。綜上，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告訴至人民法院，請(qǐng)求判令：1.被告2012年2月10日給原告的“申明”無效，解除原、被告租賃關(guān)系；2.被告退還原告房租和轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣120000元；3.被告支付原告其他損失5000元；4.本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。后原告馬某某將第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為“被告2012年2月10日給原告的申明無效，原、被告之間的租賃關(guān)系無效”。

被告李某某、羅某某共辯稱，原、被告之間不存在轉(zhuǎn)租關(guān)系，雙方系合伙關(guān)系，且恰恰是原告在合伙經(jīng)營期間由于被告與第三人之間的租賃協(xié)議對(duì)于原告有約束力，原告未與被告協(xié)商，未經(jīng)第三人同意擅自對(duì)外張貼轉(zhuǎn)租廣告，導(dǎo)致第三人解除合同，應(yīng)由原告自行承擔(dān)其法律后果并承擔(dān)被告的經(jīng)濟(jì)損失，被告保留因原告擅自轉(zhuǎn)租而造成的損失的追訴權(quán)；2.原告訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)中提到的申明應(yīng)為無效，因?yàn)樵桓嬷g建立是合伙關(guān)系，該申明不具有合同性質(zhì)。綜上，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人李某甲、劉某某共辯稱，第三人與被告簽訂的合同中約定不許轉(zhuǎn)租，第三人不同意被告將房屋轉(zhuǎn)租給原告。

經(jīng)審理查明，本案訴爭(zhēng)房屋位于金牛區(qū)五塊石賽云臺(tái)東二路＊號(hào)（權(quán)0＊＊＊＊＊6），建筑面積122.26平方米，房屋產(chǎn)權(quán)登記在第三人劉某某名下。第三人李某甲、劉某某系夫妻關(guān)系。二被告李某某、羅某某長期從第三人李某甲、劉某某處租賃訴爭(zhēng)房屋經(jīng)營金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊，被告羅某某系營業(yè)執(zhí)照上登記的金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊經(jīng)營者，與被告李某某系夫妻關(guān)系，金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊實(shí)為二人家庭經(jīng)營。2011年9月9日，被告李某某、羅某某夫妻與第三人李某甲、劉某某夫妻簽訂書面《租賃協(xié)議》，約定甲方（第三人李某甲、劉某某）將五塊石賽云臺(tái)東二路＊號(hào)底層兩間商業(yè)房共122平方米，水電通，出租給乙方（被告李某某、羅某某）餐飲用，乙方不得轉(zhuǎn)租，租賃期間2012年1月1日至2012年12月31日。2012年2月7日，被告李某某與原告馬某某簽訂《合作協(xié)議》，約定雙方共同經(jīng)營賽云臺(tái)東二路＊號(hào)餐館，甲方（李某某）投資餐館內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備以及裝修和各種合法經(jīng)營的證照，乙方（馬某某）負(fù)責(zé)餐館的經(jīng)營和管理，不論餐館虧本或盈利，雙方各承擔(dān)50%；未盡事宜，雙方協(xié)商。2012年2月10日，被告李某某、羅某某向原告馬某某出具書面《申明》，載明“茲有賽云臺(tái)東二路＊號(hào)（賽云臺(tái)魚莊）從2012年2月10號(hào)到2012年12月31號(hào)止的房費(fèi)已由馬某某付清。在此期間經(jīng)營權(quán)歸馬某某所有。在2月10號(hào)之前的債權(quán)債務(wù)由羅某某負(fù)責(zé)，在2月10號(hào)之后經(jīng)營中的債權(quán)債務(wù)及各種稅費(fèi)由馬某某負(fù)責(zé)”。同日，被告李某某向其出具《收條》，載明“今收到馬某某轉(zhuǎn)賽云臺(tái)魚莊的現(xiàn)金款壹拾貳萬捌仟元整，其中含2012年壹年的房租款陸萬元正。注：此鋪面里的所有設(shè)備屬馬某某所有”。原告馬某某實(shí)際只向被告李某某支付125000元，尚余3000元未付。2012年3月21日，第三人李某甲書面告知原告馬某某退出經(jīng)營，后訴爭(zhēng)房屋被第三人李某甲收回，自2012年5月15日起原告馬某某未能實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋。

庭審中，原告馬某某提交了收貨清單、收條、收據(jù)等11份，擬證明原告馬某某為從事經(jīng)營活動(dòng)購買碗具、桌椅、毛巾、調(diào)料以及安裝水電等共計(jì)支出5000元。

上述事實(shí)有租賃合同、合伙協(xié)議、申明、收條、銷貨清單、收據(jù)、營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)證以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案為憑，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，被告李某某、羅某某與第三人李某甲、劉某某簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，且未損害國家、集體、第三人合法權(quán)益，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院對(duì)其效力予以認(rèn)可。

2012年2月7日，被告李某某與馬某某簽訂了《合作協(xié)議》，雙方擬建立合伙關(guān)系共同經(jīng)營金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊，庭審中二被告李某某、羅某某均認(rèn)可其與原告馬某某之間的合伙關(guān)系。

2012年2月10日李某某、羅某某又向馬某某出具《申明》，將金牛區(qū)賽云臺(tái)魚莊的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告馬某某并收取了125000元，原告馬某某開始在本案訴爭(zhēng)房屋內(nèi)開始從事經(jīng)營活動(dòng)直至2012年5月15日該房屋被第三人李某甲收回。本院認(rèn)為《申明》出具在后，并且結(jié)合原告馬某某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)并從事經(jīng)營活動(dòng)的事實(shí)，可以認(rèn)定在簽訂《合作協(xié)議》之后，被告羅某某、李某某又?jǐn)M將金牛區(qū)賽云臺(tái)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告馬某某，包括將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給原告馬某某，雙方就租賃關(guān)系成立達(dá)成合意并實(shí)際履行，而雙方的合伙協(xié)議并未能實(shí)際履行。

由于被告李某某、羅某某與第三人李某甲、劉某某之間的房屋租賃合同約定不許轉(zhuǎn)租，故被告李某某、羅某某擅自轉(zhuǎn)租行為違反了雙方合同約定且第三人李某甲也以收回訴爭(zhēng)房屋的形式表明其對(duì)被告李某某、羅某某的轉(zhuǎn)租行為效力不予追認(rèn)，綜上本院認(rèn)為被告李某某、羅某某與原告馬某某之間的租賃關(guān)系無效。故被告李某某、羅某某應(yīng)當(dāng)賠償因合同無效給原告馬某某造成的損失，即2012年5月15日至2012年12月31日的轉(zhuǎn)租費(fèi)用87307元。因原告馬某某未能提交充分證據(jù)證明其仍有其他損失，故本院對(duì)其第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法不予認(rèn)可。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第二百二十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某、羅某某2012年2月10日出具的《申明》無效，被告李某某、羅某某與原告馬某某于2012年2月10日就金牛區(qū)五塊石賽云臺(tái)東二路＊號(hào)（權(quán)0＊＊＊＊＊6）房屋訂立的租賃合同無效。

二、被告李某某、羅某某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)連帶返還原告馬某某87307元。

三、駁回原告馬某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1450元，由原告馬某某負(fù)擔(dān)450元，被告李某某、羅某某負(fù)擔(dān)1000元（此款已由原告馬某某預(yù)付，被告李某某、羅某某應(yīng)從本判決生效之日起十日內(nèi)一并支付給原告馬某某）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　蔡敏敏

二〇一二年十二月二十四日

書　記　員　　楊曉嵐

租賃合同糾紛