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廣西壯族自治區(qū)玉林市玉州區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）玉區(qū)法民初字第2216號(hào)

原告：蔣某甲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣西玉林市玉州區(qū)。

原告：徐某甲，女，19**年**月**日出生，漢族，住廣西玉林市玉州區(qū)。

兩原告共同委托代理人：廖五一，廣西玉洲律師事務(wù)所律師。

被告：劉甲，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣西陸川縣。

被告：劉乙，男，19**年**月**日出生，漢族，住廣西陸川縣。

原告蔣某甲、徐某甲與被告劉甲、劉乙租賃合同糾紛一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由審判員劉景華獨(dú)任審判，并于2014年9月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告徐某甲及其與原告蔣某甲的委托代理人廖五一、被告劉甲、劉乙到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2011年9月16日，兩被告因其攝影店接受婚紗攝影業(yè)務(wù)的需要向其承租了位于玉林市二環(huán)路新圩路口的玉州區(qū)xx鎮(zhèn)xx坡開發(fā)區(qū)房屋的第五、第六層及頂層的半層作為婚紗攝影的影樓工場(chǎng)，租賃期限自2011年6月16日起至2019年9月16日止。為此，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，對(duì)房屋租賃的用途、租金計(jì)算及支付、房屋設(shè)施歸屬、違約責(zé)任等相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)約定。但是，因被告單方面的緣故，自2014年2月開始未按時(shí)支付租金及相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)其多次催告仍未繼續(xù)履行合同，給其造成了極大經(jīng)濟(jì)損失，構(gòu)成了根本違約。現(xiàn)根據(jù)《房屋租賃合同》第九條的約定，要求立即解除雙方的租賃合同關(guān)系，并根據(jù)合同第五條的約定，要求按約定不予返還押金24800元及按合同第七條的約定，被告已在房屋內(nèi)安裝的電梯歸其所有。此外，因被告長期拖欠租金的違約事實(shí)，其要求被告一次性支付拖欠的租金74400元，并按照約定支付違約金50000元及自起訴之次日起至被告騰空房屋之日止，按每月12400元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占用費(fèi)。經(jīng)其多次催促，被告仍以各種理由拖延不予解決。為此，請(qǐng)求法院判令：1、解除原、被告之間的《房屋租賃合同》；2、被告立即向原告支付截至2014年7月29日止的租金74400元，并支付自2014年7月30日起至被告騰空房屋之日止的房屋占用費(fèi)（按每月12400元計(jì)算）；3、被告向原告支付違約金50000元；4、原告不予返還被告租房押金24800元；5、被告在承租房?jī)?nèi)安裝的電梯歸原告所有；6、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

原告對(duì)其陳述的事實(shí)在本院指定的舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、身份證，證明原告的主體資格；2、身份證，證明被告的主體資格；3、房屋租賃合同，證明原、被告存在房屋租賃合同關(guān)系；4、房產(chǎn)證，證明出租的標(biāo)的物合法。

被告辯稱，1、同意解除租賃合同，但是是因?yàn)樵娣竭`約，其2014年2月份的租金給了5000元，后來又托員工給了原告5000元，余下的2400元因家里辦喪事，跟原告說后天支付，但是原告不要；2、在2014年2月份，原告鎖住出租的房屋，導(dǎo)致其不得使用房屋，不同意支付房屋租金；3、對(duì)于原告主張的違約金50000元，其沒有違約，不同意支付；4、對(duì)于房屋內(nèi)的電梯，因是原告違約，其不給原告；5、不同意負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告對(duì)其抗辯的事實(shí)未提供有證據(jù)。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對(duì)原告提供1-4的真實(shí)性及證明內(nèi)容沒有異議，本院予以確認(rèn)，并作為本案的定案依據(jù)。

綜合全案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)以下法律事實(shí)：2011年9月16日，原告蔣某甲、徐某甲與被告劉甲、劉乙簽訂一份《房屋租賃合同》。該合同約定，原告蔣某甲、徐某甲將其座落于玉林市xx鎮(zhèn)xx坡開發(fā)區(qū)房屋的第五、第六層及頂層的半層共兩層半房屋出租給被告劉甲、劉乙經(jīng)營影樓使用。租賃期限自2011年9月16日起至2019年9月16日止，其中2011年9月16日至2016年9月16日的租金為12400元／月，被告應(yīng)當(dāng)于每月五號(hào)前一次性交清當(dāng)月租金，租金采用現(xiàn)金支付，并由原告出具租金收據(jù)給被告。被告應(yīng)當(dāng)支付24800元租房押金，合同期滿，押金予以退回，如合同期未滿因被告原因?qū)е潞贤獬瑒t押金不予以退回，如因原告原因?qū)е陆獬贤?，則押金予以退回。對(duì)于被告新安裝的電梯，合同期滿，電梯歸原告所有，被告無權(quán)拆除（被告提前退租的，被告安裝的電梯也歸原告所有，被告無權(quán)拆除）。被告如果不支付或者不按照約定期限支付租金達(dá)30日的，原告可以單方解除合同。收回該房屋。該合同還約定，如未履行合同條款，均視為違約，并由違約方支付守約方違約金50000元。自2014年2月開始，被告未按照約定支付租金，原告為此訴至本院。在庭審時(shí)，被告劉甲、劉乙同意解除租賃合同。

根據(jù)各方當(dāng)事人的主張及陳述，本案的焦點(diǎn)問題為：1、雙方簽訂的房屋租賃合同是否有效及被告是否存在違約行為；2、被告是否應(yīng)當(dāng)支付租金及房屋占用費(fèi)給原告；3、被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金50000元給原告及原告是否不予返還收取被告租房押金24800元；4、被告在承租房屋內(nèi)安裝的電梯是否應(yīng)當(dāng)歸原告所有。

關(guān)于房屋租賃合同的效力及被告是否存在違約行為的問題。本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反我國法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)自成立時(shí)生效。依法成立的合同受法律保護(hù)，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告已經(jīng)將具有所有權(quán)的房屋交付給被告使用，履行了其合同義務(wù)，但是被告卻自2014年2月開始未支付租金，違反了合同約定。被告抗辯在當(dāng)月支付了5000元租金及之后因原告鎖住出租屋房門未再支付租金。本院認(rèn)為，按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于每月5月前一性次付清當(dāng)月租金，并由原告出具收條給被告收?qǐng)?zhí)，但是被告在庭審時(shí)只陳述支付了5000元租金給原告，也不能提供已支付該5000元租金的收條予以佐證，本院不予以采納。而且對(duì)于被告辯稱原告自2014年2月份開始就鎖住出租屋房門、不讓其使用和經(jīng)營，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由被告就其主張?jiān)骀i住出租屋房門、不讓其使用房屋的事實(shí)進(jìn)行舉證，否則就承擔(dān)舉證不能的不利后果。但是被告除了上述抗辯外，不能提供其他的證據(jù)予以佐證，故對(duì)被告抗辯原告已收取其2014年2月份租金5000元及原告鎖住出租屋房門、不讓其使用的事實(shí)，沒有證據(jù)佐證，本院不予以采納。

關(guān)于被告是否應(yīng)當(dāng)支付租金及房屋占用費(fèi)的問題。按照雙方在房屋租賃合同中的約定，被告不支付或者不按照約定期限支付租金達(dá)30日的，原告可以單方解除合同，并收回房屋。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”之規(guī)定，因被告自2014年2月起未支付租金，原告在本院起訴時(shí)向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，符合法律?guī)定，而且被告在庭審時(shí)對(duì)解除合同也沒有異議。故雙方的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)自2014年9月11日庭審時(shí)解除。在合同解除之前，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定，按每月12400元支付租金給原告。故被告應(yīng)當(dāng)支付2014年2月至9月的租金共計(jì)99200元給原告。在合同解除之后，被告仍占用承租房屋，應(yīng)當(dāng)自2014年10月至被告騰空房屋之日止，按照租金標(biāo)準(zhǔn)12400元／月支付房屋占用費(fèi)給原告。

關(guān)于被告是否應(yīng)當(dāng)支付違約金50000元給原告及原告是否不予返還收取被告租房押金24800元的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”本案的原、被告已經(jīng)在合同中約定，由違約方支付違約金50000元給守約方，而且被告不能證明其已按照約定按時(shí)、足額支付租金給原告，故被告是違約方，原告是守約方，作為違約方的被告應(yīng)當(dāng)按約定支付違約金50000元給原告。對(duì)于租房押金，雙方當(dāng)事人已經(jīng)在合同中明確約定，如合同期未滿因被告原因?qū)е潞贤獬?，則押金不予以退回。該約定沒有違反我國法律的規(guī)定，本院予以支持。故原告不應(yīng)返還被告繳納的房租押金24800元給被告。

關(guān)于被告在承租房屋內(nèi)安裝的電梯是否歸原告所有的問題。本院認(rèn)為，按照合同約定，對(duì)于被告新安裝的電梯，合同期滿，電梯歸原告所有，被告無權(quán)拆除（被告提前退租的，被告安裝的電梯也歸原告所有，被告無權(quán)拆除）。雖然本案是因?yàn)楸桓娴倪`約導(dǎo)致原告向本院主張解除雙方簽訂的房屋租賃合同，但是與雙方約定的合同期滿或被告提前退租條件不符。故原告主張被告在承租房屋內(nèi)安裝的電梯歸其所有，不符合雙方當(dāng)事人的約定，也沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告蔣某甲、徐某甲與被告劉甲、劉乙于2011年9月16日簽訂的《房屋租賃合同》；

二、被告劉甲、劉乙支付2014年2月至2014年9月租金共計(jì)99200元給原告蔣某甲、徐某甲；

三、被告劉甲、劉乙支付房屋占用費(fèi)給原告蔣某甲、徐某甲（房屋占用費(fèi)的計(jì)算，自2014年10月起至被告騰空房屋之日止，按每月12400元計(jì)付）；

四、被告劉甲、劉乙支付違約金50000元給原告蔣某甲、徐某甲；

五、原告蔣某甲、徐某甲不予返還被告劉甲、劉乙繳納的租房押金24800元；

六、駁回原告蔣某甲、徐某甲的其他訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)5974元，減半收取即2987元，由被告劉甲、劉乙負(fù)擔(dān)1549元，原告蔣某甲、徐某甲負(fù)擔(dān)1438元。

上述判決，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。逾期則應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起兩年內(nèi)向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五天內(nèi)向本院或玉林市中級(jí)人民法院遞交上訴狀一式五份，上訴于玉林市中級(jí)人民法院。于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)5974元（受理費(fèi)戶名：廣西玉林市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶，賬號(hào)：20—4xxx7，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行玉林城東支行），逾期不交也不提出免交、緩交申請(qǐng)的，則按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　　劉景華

二〇一四年十一月十一日

書記員　　朱冰林

租賃合同糾紛