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重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）渝一中法民終字第04539號(hào)

上訴人（原審原告）郜某。

委托代理人王一杰，重慶郎坤律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）陳某某，住重慶市渝北區(qū)。

上訴人（原審被告）王某某，住江南國(guó)際新城。

委托代理人（陳某某、王某某共同委托）黎宇，重慶比君律師事務(wù)所律師。

原審第三人謝某某，住重慶市渝北區(qū)。

上訴人郜某與上訴人陳某某、王某某及原審第三人謝某某返還原物糾紛一案，重慶市渝北區(qū)人民法院于2014年4月24日作出（2013）渝北法民初字第15231號(hào)民事判決，郜某和陳某某、王某某均對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年7月30日進(jìn)行了審理，上訴人郜某的委托代理人王一杰和上訴人陳某某、王某某的委托代理人黎宇以及原審第三人謝某某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明，原告郜某于2004年6月取得渝北區(qū)龍溪街道加新路17號(hào)加新花園A幢負(fù)一層X(jué)-X號(hào)門(mén)面合法產(chǎn)權(quán)，建筑面積為612.45平方米。2007年12月10日，原告與第三人謝某某簽訂了《房屋租賃協(xié)議》一份，約定將該門(mén)面租賃給第三人使用，期限為五年，即從2008年1月1日起至2013年12月31日止。合同簽訂后，第三人與案外人尹強(qiáng)在該門(mén)面合伙經(jīng)營(yíng)龍飛網(wǎng)吧。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因門(mén)面面積太大，第三人于2010年11月將該門(mén)面其中的230平方米的部分通過(guò)尹強(qiáng)轉(zhuǎn)租給案外人錢(qián)可偉，期限為26個(gè)月，即從2010年11月1日起至2012年12月31日，錢(qián)可偉在承租的門(mén)面開(kāi)設(shè)了火鍋店。后經(jīng)第三人同意，錢(qián)可偉又于2011年7月將該230平方米的門(mén)面轉(zhuǎn)讓給被告陳某某和王某某合伙開(kāi)設(shè)天下客茶樓，租金由謝某某代收代繳。二被告向錢(qián)可偉交納了開(kāi)通天然氣的押金3000元、門(mén)面押金5000元、門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)150000元。2012年4月21日原告與謝某某簽訂了《解除房屋租賃協(xié)議》，約定提前解除雙方間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，從2012年4月30日解除該合同；同時(shí)，謝某某向原告出具了承諾書(shū)一份，承諾陳某某、王某某開(kāi)設(shè)的天下客茶樓于2012年12月31日退租。該《解除房屋租賃協(xié)議》簽訂后，從2012年6月開(kāi)始二被告應(yīng)交的租金直接交給原告。2012年12月31日，二被告的租期屆滿(mǎn)后，二被告于2013年1月3日及25日通過(guò)銀行匯款的方式向原告支付了2013年1月至6月的租金48300元。2013年1月10日，原告作為甲方與作為乙方的南岸區(qū)五仁餐館簽訂了一份《門(mén)面租賃合同》，約定甲方將二被告占用的門(mén)面出租給乙方，期限從2013年2月1日至2015年2月1日；每月租金15000元。2013年7月10日，原告作為甲方與作為乙方的南岸區(qū)五仁餐館簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定乙方同意將《門(mén)面租賃合同》約定的門(mén)面交付時(shí)間延遲到2013年12月31日；考慮到乙方為了租賃該門(mén)面用于經(jīng)營(yíng)，前期所產(chǎn)生的裝修、人員招聘、設(shè)備采購(gòu)等損失，甲方同意補(bǔ)償乙方違約金50000元；如甲方在今年12月31日前沒(méi)有交付門(mén)面給乙方，則乙方有權(quán)單方解除與甲方簽訂的《門(mén)面租賃合同》，甲方賠償乙方違約金50000元。2013年6月，原告多次要求兩被告返還其門(mén)面，二被告不同意，雙方為此發(fā)生糾紛，同年8月9日，原告將二被告經(jīng)營(yíng)的門(mén)面上鎖，二被告遂停止經(jīng)營(yíng)。二被告在使用該門(mén)面期間，對(duì)該門(mén)面進(jìn)行了裝修，并添置了空調(diào)、冰箱、電視、風(fēng)扇、灶具、電腦、監(jiān)控設(shè)備、桌椅、麻將機(jī)、床等設(shè)施設(shè)備，2014年2月8日，重慶前進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)該裝修及設(shè)施設(shè)備的價(jià)值作出了評(píng)估意見(jiàn)，該裝修及設(shè)施設(shè)備的價(jià)值為148180元。另查明，二被告就其主張的原告于2013年1月將爭(zhēng)議門(mén)面租賃給二被告，租期一年的事實(shí)，舉示了一份僅有一頁(yè)缺乏尾頁(yè)的“房屋租賃合同”，首部顯示的出租方（簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）為郜某，承租方（簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）系王某某，“郜某”及“王某某”均系用筆書(shū)寫(xiě)。該“合同”內(nèi)容有：“甲方房屋座落于渝北區(qū)房屋二樓面積230平方米；該房屋用途為租賃經(jīng)營(yíng)茶樓，除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途，乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租；租賃期限自2013年1月1日至2013年12月30日止；每月租金8050元，租金每半年支付一次，每次支付48300元，首次支付時(shí)間為2012年12月31日以前，第二次支付時(shí)間為2013年6月30日以前，租賃期間如遇到國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整，則按新政策規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，除此外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金；正常的房屋大修費(fèi)用由甲方承擔(dān)，日常的房屋維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)，因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備損失和維修費(fèi)用，由乙方承擔(dān)并賠償損失，租賃期間，防火安全，門(mén)前三包，綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查”。原告對(duì)其主張的二被告在經(jīng)營(yíng)其門(mén)面期間拖欠了電費(fèi)的事實(shí)，舉示了4張電費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票予以證明，該發(fā)票所載戶(hù)名為“鐘新生”，地址為“渝北區(qū)新牌坊加新加新花園”。

2013年9月10日，郜某遂訴至法院，請(qǐng)求判令：二被告立即返還占用原告所有的門(mén)面；賠償原告從2013年6月1日直至返還之日，按照每月15000元計(jì)算的租金損失，并賠償原告承擔(dān)的違約金損失50000元，支付拖欠的電費(fèi)3376元；并恢復(fù)店面清水房原狀或者給付恢復(fù)原狀費(fèi)用15000元；兩被告承擔(dān)連帶責(zé)任。本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

陳某某、王某某反訴請(qǐng)求：原告賠償二被告裝修殘值損失148180元，按每月20409.54元從停業(yè)之日計(jì)算至第二次開(kāi)庭日的營(yíng)業(yè)損失，員工工資損失18000元（二人，每人每月1800元）、門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失150000元，天然氣表轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失38682元、天然氣表押金3000元、違約金24150元；并退還二被告房屋保證金5000元；反訴受理費(fèi)由原告承擔(dān)。

原審法院判決認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。被告陳某某、王某某舉示的“房屋租賃合同”，首部顯示的出租方為郜某，承租方為王某某，“郜某”及“王某某”雖系用筆書(shū)寫(xiě)，表示的僅是合同雙方的姓名信息，該“房屋租賃合同”缺乏雙方簽名的尾部，亦沒(méi)有二被告主張的違約責(zé)任等其他必要條款，內(nèi)容及形式均不完整，無(wú)法判明該合同是否成立及生效。二被告舉示的證據(jù)不足以證實(shí)其主張的原告于2013年1月將爭(zhēng)議門(mén)面租賃給二被告，租期一年的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果，即該主張不能被確認(rèn)。無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。二被告租用原告的門(mén)面于2012年12月31日到期后，二被告繼續(xù)使用該門(mén)面，并給付了2013年1月至6月的租金，原告直到2013年6月才要求二被告返還門(mén)面，以此提出了異議。提出異議前，雙方間的租賃關(guān)系繼續(xù)存在，但租期為不定期，原告可以隨時(shí)解除合同。原告于2013年6月向二被告提出返還門(mén)面，在二被告不同意的情況下于2013年8月9日將該門(mén)面上鎖，進(jìn)而收回了門(mén)面，已給了二被告合理期限，雙方間的租賃合同已解除。二被告已喪失了使用訴爭(zhēng)門(mén)面的合法根據(jù)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)搬走門(mén)面內(nèi)屬其所有的物品，將訴爭(zhēng)門(mén)面返還給原告，并向原告賠償二被告占用原告門(mén)面期間的租金損失。二被告屬合伙經(jīng)營(yíng)，該租金損失屬合伙債務(wù)，二被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。合同具有相對(duì)性，原告與南岸區(qū)五仁餐館簽訂的《租賃合同》僅對(duì)該合同雙方具有約束力，對(duì)二被告沒(méi)有約束力，故該租金損失應(yīng)當(dāng)參照二被告原給付租金的標(biāo)準(zhǔn)即每月8050元，結(jié)合占用時(shí)間39天進(jìn)行計(jì)算，則為10465元（8050元÷30×占用天數(shù)39）。原告于2013年8月9日將訴爭(zhēng)門(mén)面上鎖收回了門(mén)面，二被告已停止使用該門(mén)面，不應(yīng)向原告承擔(dān)2013年8月9日以后的租金損失，對(duì)原告主張的該租金損失不予支持。原告對(duì)其主張的違約金損失，未能提供證據(jù)證實(shí)其已對(duì)他人承擔(dān)了違約金，不予支持。原告對(duì)其主張的電費(fèi)損失，所提供的電費(fèi)繳付發(fā)票所載戶(hù)名及地址均非原告本人的相關(guān)信息，該證據(jù)缺乏關(guān)聯(lián)性，對(duì)該訴訟請(qǐng)求亦不予支持。原告對(duì)其要求二被告恢復(fù)門(mén)店清水房原狀的訴訟請(qǐng)求，因該門(mén)店在二被告使用前，已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，經(jīng)過(guò)了多人使用，原告未能舉示證據(jù)證實(shí)二被告使用該門(mén)店前系清水房的狀態(tài)，且二被告對(duì)該門(mén)店裝修后，原告可以找到適合該裝修的承租人，對(duì)原告另行出租不會(huì)造成影響，對(duì)該訴訟請(qǐng)求不予支持。二被告未能舉示與原告間簽訂的查證屬實(shí)的書(shū)面租賃合同，原告雖于2013年1月與南岸區(qū)五仁餐館簽訂了一份《門(mén)面租賃合同》，但直到2013年8月9日才收回了門(mén)面，原告要求解除與二被告間的不定期合同已給了二被告合理期限，原告并未違約，二被告主張?jiān)孢`約要求其承擔(dān)違約金并賠償停業(yè)損失、門(mén)面轉(zhuǎn)讓費(fèi)、天然氣表押金、天然氣表轉(zhuǎn)讓損失及員工的工資損失，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。二被告并未向原告給付保證金，亦未能舉示證據(jù)證明原告向轉(zhuǎn)租門(mén)面給二被告的錢(qián)可偉收取了保證金，該訴訟請(qǐng)求亦缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。二被告主張的包含了可以搬走的物品在內(nèi)的裝修殘值損失，有關(guān)物品，二被告可以自行搬走，對(duì)要求原告賠償其價(jià)值的訴訟請(qǐng)求不予支持；有關(guān)裝修殘值，該裝修花費(fèi)，屬二被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)成本，隨著經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展而能收回，若未能如期收回，亦屬二被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，二被告要求原告賠償，缺乏法律依據(jù)，亦不予支持。綜上所述，二被告應(yīng)當(dāng)將訴爭(zhēng)門(mén)面及時(shí)騰空，返還給原告，并賠償原告租金損失10465元。對(duì)原告的其它訴訟請(qǐng)求及二被告的反訴請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此判決：“一、被告陳某某、王某某于本判決生效后10日內(nèi)搬走訴爭(zhēng)的位于渝北區(qū)龍溪街道加新路17號(hào)加新花園A幢負(fù)一層1-5號(hào)門(mén)面內(nèi)屬其所有的物品，將該門(mén)面返還給原告郜某；二、被告陳某某、王某某于本判決生效后10日內(nèi)連帶賠償原告郜某租金損失10465元；三、駁回原告郜某的其它訴訟請(qǐng)求；四、駁回反訴原告陳某某、王某某的訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)4330元，減半收取2165元（原告預(yù)交4330元），由原告郜某負(fù)擔(dān)2000元，被告陳某某、王某某連帶負(fù)擔(dān)165元；反訴案件受理費(fèi)4466.5元，減半收取2233.25元，由被告陳某某、王某某負(fù)擔(dān)”。

宣判后，郜某、陳某某、王某某均不服原審判決。

郜某上訴稱(chēng)：陳某某、王某某于2014年7月20日才通過(guò)法院搬離爭(zhēng)議的門(mén)面，租金損失應(yīng)計(jì)算到此；電費(fèi)損失應(yīng)予主張；因其拒不搬離，造成我與他人簽訂的合同違約，此違約金應(yīng)由陳某某、王某某承擔(dān)，拆除房屋內(nèi)的裝修恢復(fù)原狀需要15000元費(fèi)用，應(yīng)由陳某某、王某某承擔(dān)。

二審中，陳某某、王某某自愿申請(qǐng)撤回上訴，本院口頭予以準(zhǔn)許。

針對(duì)郜某的上訴，陳某某、王某某答辯稱(chēng)：上訴人自行瑣門(mén)，由其控制門(mén)面，租金損失應(yīng)由其自行承擔(dān)；電費(fèi)應(yīng)由上訴人舉證證明是多少，同意承擔(dān)租用期間的電費(fèi)；不同意給付違約金和搬離拆除費(fèi)。

二審經(jīng)審理確認(rèn)原審法院查明的上述事實(shí)。另查明：一審法院判決后，郜某于2014年5月7日，向法院申請(qǐng)先予執(zhí)行，重慶市渝北區(qū)人民法院作出（2013）渝北法民初字第15231號(hào)民事裁定書(shū)，裁定：一、被告王某某、陳某某立即搬走位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道加新路17號(hào)加新花園A幢負(fù)一層1-5號(hào)門(mén)面內(nèi)的物品，排除對(duì)原告郜某使用該門(mén)面的妨害；二、對(duì)郜某位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道加新路17號(hào)加新花園A幢負(fù)一層1-5號(hào)門(mén)面予以查封的。2014年7月20日，王某某、陳某某正式搬離該門(mén)面房并拆除了房?jī)?nèi)裝修，但尚余有一定的垃圾，二審中，雙方對(duì)門(mén)面現(xiàn)場(chǎng)的照片均予以認(rèn)可。

本院認(rèn)為：房屋租賃期限屆滿(mǎn)后，承租人應(yīng)將房屋交還產(chǎn)權(quán)人。本案中，陳某某、王某某租賃郜某的門(mén)面房于2012年12月31日已到期，郜某于2013年6月提出解除租賃關(guān)系，在陳某某、王某某不同意解除的情況下，郜某于2013年8月9日將該房大門(mén)上鎖，限制了陳某某、王某某使用該房，此行為應(yīng)視為其已控制該門(mén)面房，陳某某、王某某未實(shí)際使用該房，不構(gòu)成對(duì)郜某權(quán)利的侵害。郜某如果認(rèn)為陳某某、王某某強(qiáng)行使用該房拒不搬出，應(yīng)通過(guò)司法途徑采取相應(yīng)的司法措施予以解決，而不應(yīng)采取私力救濟(jì)，故對(duì)其鎖門(mén)期間造成的租金損失不應(yīng)予以主張。一審判決后，郜某申請(qǐng)先予執(zhí)行，在人民法院裁定陳某某、王某某搬離后，陳某某、王某某于2014年7月20日才搬離該房，其間產(chǎn)生的租金損失在一審時(shí)并未發(fā)生，屬新的事實(shí)，不屬本案處理范圍，雙方可另行協(xié)商或訴訟處理。陳某某、王某某租賃期間產(chǎn)生了電費(fèi)這一事實(shí)，郜某二審中提交了四張電費(fèi)清單，共計(jì)為3766元，而其起訴時(shí)只要求主張3376元，應(yīng)予支持。郜某與他人簽訂租賃合同，是否實(shí)際產(chǎn)生違約金損失，現(xiàn)郜某未舉示充分的證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)此訴訟請(qǐng)求不予支持。陳某某、王某某現(xiàn)已搬離該房，雙方對(duì)搬離后門(mén)面房?jī)?nèi)的現(xiàn)場(chǎng)照片予以認(rèn)可，從該照片看，現(xiàn)場(chǎng)僅余部分垃圾，基本恢復(fù)原狀，稍加打掃即可使用，對(duì)郜某要求陳某某、王某某給付5000元的恢復(fù)原狀費(fèi)不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)基本清楚，由于二審中陳某某、王某某自愿認(rèn)可并同意給付租賃期間的電費(fèi)，導(dǎo)致本案改判。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持重慶市渝北區(qū)人民法院（2013）渝北法民初字第15231號(hào)民事判決第一、三、四項(xiàng)。

二、變更重慶市渝北區(qū)人民法院（2013）渝北法民初字第15231號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：陳某某、王某某于本判決生效后10日內(nèi)連帶賠償郜某租金損失10465元及電費(fèi)損失3376元。

一審案件受理費(fèi)2165元，由郜某負(fù)擔(dān)2000元、陳某某、王某某連帶負(fù)擔(dān)165元；一審反訴費(fèi)2233.25元由陳某某、王某某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)4330元，由郜某負(fù)擔(dān)4000元、陳某某、王某某負(fù)擔(dān)330元。（執(zhí)行時(shí)一并抵付）。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　張欲曉

審　判　員　肖懷京

代理審判員　方　芳

二〇一四年九月二日

書(shū)　記　員　張冀兮

返還原物