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濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）歷商初字第2456號(hào)

原告牛某，男，19**年*月**日出生，漢族，山東人保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司員工，住濟(jì)南市。

委托代理人周長(zhǎng)秀，山東博睿律師事務(wù)所律師。

被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司濟(jì)南分公司，住所地濟(jì)南市。

負(fù)責(zé)人董某升，董事長(zhǎng)。

委托代理人宮欽菊，山東康橋律師事務(wù)所律師。

委托代理人朱召才，山東康橋律師事務(wù)所律師。

被告山東中創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)總公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人張某，董事長(zhǎng)。

委托代理人王亞男，北京市世聯(lián)新紀(jì)元（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

委托代理人楊潤剛，北京市世聯(lián)新紀(jì)元（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

原告牛某與被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司濟(jì)南分公司（以下簡(jiǎn)稱人保濟(jì)南分公司）、被告山東中創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱中創(chuàng)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，由審判員尹諾諾擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員侯麗娜、秦芳組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告牛某及委托代理人周長(zhǎng)秀，被告人保濟(jì)南分公司的委托代理人朱召才、宮欽菊，被告中創(chuàng)公司的委托代理人王亞男均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告牛某訴稱，原告牛某系被告人保濟(jì)南分公司的職工，符合房改條件。1998年4月16日根據(jù)國家房改政策及相關(guān)法律規(guī)定，申請(qǐng)購房并辦理了相關(guān)房改審批手續(xù)。1999年6月10日原告與被告人保濟(jì)南分公司簽訂了《房產(chǎn)買賣契約》，約定被告人保濟(jì)南分公司將坐落于濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房產(chǎn)及其附屬物賣與原告牛某，雙方結(jié)清全部?jī)r(jià)款后，被告人保濟(jì)南分公司將所賣房屋及附屬物100％的所有權(quán)過戶給原告牛某。原告牛某于1999年12月20日依約交付了全部購房款，并履行了交納契稅、維修基金等義務(wù)，但被告人保濟(jì)南分公司、被告中創(chuàng)公司不予協(xié)助配合等為由未履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)。雖經(jīng)原告牛某多次催促，由于兩被告互相推諉，至今仍未給原告牛某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。原告牛某系該房產(chǎn)的所有權(quán)人，被告人保濟(jì)南分公司、中創(chuàng)公司不履行辦理產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)，嚴(yán)重侵害了原告牛某的權(quán)益，原告牛某因此訴至法院，請(qǐng)求法院依法判令：一、確認(rèn)濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房屋產(chǎn)權(quán)屬于原告牛某所有；二、兩被告立即為原告牛某辦理濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房屋產(chǎn)權(quán)證書；三、一切訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。后原告牛某依法向本院撤回要求確認(rèn)濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房屋產(chǎn)權(quán)屬于原告牛某所有的訴訟請(qǐng)求。

原告牛某為證明其主張，向本院提交以下證據(jù)：

1、編號(hào)為0207845的濟(jì)南市居民購房申請(qǐng)表；

2、房產(chǎn)買賣契約；

3、房款收據(jù)；

4、契稅；

5、維修基金；

6、購房合同；

7、人保濟(jì)南分公司的營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證；

8、被告中創(chuàng)公司的工商登記情況；

9、原告牛某的身份證復(fù)印件。

10、房屋編號(hào)變更證明。

被告人保濟(jì)南分公司辯稱，原告牛某的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，涉案房屋權(quán)屬不清，不符合房改政策的要求，兩被告簽訂房屋買賣合同后，被告中創(chuàng)公司一直未按約定將涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶至被告人保濟(jì)南分公司名下，已經(jīng)構(gòu)成違約。就本案，涉案房屋并不當(dāng)然的屬于被告人保濟(jì)南分公司所有，根據(jù)房改的政策，被告人保濟(jì)南分公司只有將其名下的房產(chǎn)作為房改所有房分配到職工名下，這是房改政策的明確要求，而涉案房產(chǎn)目前未辦理至被告人保濟(jì)南分公司名下，因此房改沒有政策依據(jù)。從本案的法律關(guān)系看，本案涉及房產(chǎn)買賣法律關(guān)系及房改法律關(guān)系，房產(chǎn)買賣法律關(guān)系為基礎(chǔ)法律關(guān)系，在該法律關(guān)系不明確的情況下，僅審理房改法律政策沒有法律依據(jù)，也不符合民事訴訟法規(guī)定的一個(gè)案件只審理一種法律規(guī)定，故請(qǐng)求法院駁回原告牛某的訴訟請(qǐng)求。

被告人保濟(jì)南分公司為證明其主張，向本院提交其與被告中創(chuàng)公司簽訂的購房合同書。

被告中創(chuàng)公司辯稱，一、原告牛某的第一項(xiàng)請(qǐng)求屬于所有權(quán)確權(quán)糾紛，第二項(xiàng)屬于合同糾紛，兩項(xiàng)請(qǐng)求非系同一法律關(guān)系，原告牛某應(yīng)予明確。二、被告中創(chuàng)公司與原告牛某未簽訂合同，并非是合同相對(duì)人，對(duì)原告牛某不具有合同義務(wù)，原告牛某起訴被告中創(chuàng)公司系起訴主體錯(cuò)誤。三、原告牛某主張的涉案房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)證原因是被告人保濟(jì)南分公司未提供辦證所需要的手續(xù)，故一直沒有辦理房產(chǎn)證，原告所主張的房產(chǎn)所在單元的其他業(yè)主均已辦理了產(chǎn)權(quán)證，故涉案房產(chǎn)未能辦理產(chǎn)權(quán)證的過錯(cuò)方在被告人保濟(jì)南分公司。綜上請(qǐng)求法院依法駁回原告牛某對(duì)被告中創(chuàng)公司的訴訟請(qǐng)求。

被告中創(chuàng)公司為證明其主張，向本院提交濟(jì)房權(quán)證高字第003277號(hào)產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告人保濟(jì)南分公司對(duì)原告牛某提供的證據(jù)1-10的真實(shí)性均無異議，被告中創(chuàng)公司對(duì)原告牛某提供的證據(jù)1-5的真實(shí)性不發(fā)表意見，對(duì)6-10的真實(shí)性無異議，原告牛某、被告中創(chuàng)公司對(duì)被告人保濟(jì)南分公司提交的證據(jù)真實(shí)性無異議，原告牛某對(duì)被告中創(chuàng)公司提交的證據(jù)真實(shí)性無法考證，被告人保濟(jì)南分公司對(duì)被告中創(chuàng)公司提交的證據(jù)的真實(shí)性無異議，本院依法確認(rèn)原告牛某提交的證據(jù)1-10、被告人保濟(jì)南提交的證據(jù)、被告中創(chuàng)公司提交的證據(jù)的效力。

綜合分析上述證據(jù)，結(jié)合庭審中雙方當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)以下事實(shí)：被告人保濟(jì)南分公司與被告中創(chuàng)公司于1997年3月31日簽訂《購房合同書》，由被告人保濟(jì)南分公司購買被告中創(chuàng)公司開發(fā)的位于開元山莊房產(chǎn)，建筑面積計(jì)266.6平方米，單位售價(jià)為3350元／平方米，合計(jì)金額為893110元。合同第六條約定：甲（即被告中創(chuàng)公司）、乙（即被告人保濟(jì)南分公司）雙方在房屋交付使用并付清房款后，持有關(guān)證件到政府主管部門辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房產(chǎn)證》，房產(chǎn)權(quán)即歸乙方所有。上述房地產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。合同中對(duì)于雙方的其它權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。

1998年4月16日，原告牛某及其配偶參加濟(jì)南市房改政策，填寫《濟(jì)南市居民購房申請(qǐng)表》，購買涉案的上述房產(chǎn)，被告人保濟(jì)南分公司、原告牛某配偶的工作單位即濟(jì)南鐵路分局濟(jì)南水電段、濟(jì)南市歷下區(qū)房改辦、濟(jì)南市住房制度改革辦公室均在該申請(qǐng)表中蓋章確認(rèn)。

根據(jù)濟(jì)南市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組濟(jì)房改字（1996）2號(hào)文件的政策規(guī)定，原告牛某與被告人保濟(jì)南分公司于1999年6月10日簽訂《房產(chǎn)買賣契約》，約定由被告人保濟(jì)南分公司將涉案的上述房產(chǎn)按成本價(jià)52652.31元出售給原告牛某，原告牛某從接到房屋買賣主管機(jī)關(guān)通知交付買房?jī)r(jià)款之日起五日內(nèi)按一次性付款規(guī)定付清全部買房?jī)r(jià)款。雙方對(duì)于其它權(quán)利義務(wù)亦在該協(xié)議中作出約定。

1999年12月20日原告牛某交付了涉案房產(chǎn)的購房款52652.31元、利息524.12元。

2011年12月7日原告牛某通過被告人保濟(jì)南分公司交納了涉案房產(chǎn)的契稅，共計(jì)53586.6元。2014年2月17日原告牛某通過被告人保濟(jì)南分公司支付了維修資金13396元。

另查明，涉案房屋編號(hào)由開元山莊變更為開元山莊，原告牛某自1997年辦理入住以來一直由其居住至今。被告中創(chuàng)公司已經(jīng)將包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的整幢單元樓辦理完畢房權(quán)證書，房屋所有權(quán)人為被告中創(chuàng)公司，房產(chǎn)證號(hào)為濟(jì)房權(quán)證高字第003277號(hào)。后被告中創(chuàng)公司已為涉案房產(chǎn)所在單元的其他業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，尚有包括原告牛某在內(nèi)的幾位業(yè)主未辦理。原告牛某因此訴至我院，要求確認(rèn)濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房屋產(chǎn)權(quán)屬于原告牛某所有；并要求兩被告立即為原告牛某辦理濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房屋產(chǎn)權(quán)證書。后原告牛某依法撤回確認(rèn)濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊房屋產(chǎn)權(quán)屬于原告牛某所有的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為原告牛某的上述請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院依法予以準(zhǔn)許。

本院認(rèn)為，被告人保濟(jì)南分公司與被告中創(chuàng)公司簽訂的《購房合同書》系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容亦不違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，當(dāng)事人均應(yīng)按協(xié)議內(nèi)容履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)涉案房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理至被告中創(chuàng)公司名下，涉案房產(chǎn)已具備為購買房產(chǎn)的業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書的條件，且涉案房產(chǎn)所在單元的其他大多數(shù)業(yè)主均已辦理完畢產(chǎn)權(quán)證書。被告人保濟(jì)南分公司雖在未取得涉案房產(chǎn)的情況下與原告牛某簽訂《濟(jì)南市房改售房房產(chǎn)買賣契約》，但該協(xié)議亦系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容未存在違反國家強(qiáng)制性規(guī)定的情形，亦為有效合同，且原告牛某通過房改政策購買的涉案房產(chǎn)亦通過被告人保濟(jì)南分公司、歷下區(qū)房改辦及濟(jì)南市房改辦等單位的同意、審核，并蓋章確認(rèn)。原告牛某并已通過被告人保濟(jì)南分公司交納完畢契稅、維修基金等稅費(fèi)，故被告人保濟(jì)南分公司應(yīng)當(dāng)為原告牛某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，由于被告人保濟(jì)南分公司亦未取得涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)依然登記在被告中創(chuàng)公司名下，同時(shí)被告中創(chuàng)公司亦負(fù)有為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，被告人保濟(jì)南分公司、中創(chuàng)公司應(yīng)當(dāng)一并協(xié)助原告牛某辦理涉案房的房屋產(chǎn)權(quán)證書。故原告牛某要求被告人保濟(jì)南分公司、中創(chuàng)公司辦理產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告山東中創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)總公司于判決生效之日起十五日內(nèi)將坐落于濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊的房屋產(chǎn)權(quán)過戶至被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司濟(jì)南分公司；

二、被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司濟(jì)南分公司于本判決生效之日起30日內(nèi)協(xié)助原告賀光友辦理坐落于濟(jì)南市歷下區(qū)中創(chuàng)某某山莊的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；

案件受理費(fèi)人民幣15420元，由被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司濟(jì)南分公司、被告山東中創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)總公司承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，預(yù)交上訴費(fèi)，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　尹諾諾

人民陪審員　侯麗娜

人民陪審員　秦　芳

二〇一五年十一月十二日

書　記　員　李　雪

買賣合同糾紛