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天津市紅橋區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）紅民初字第1575號

原告郭某某，女，19××年××月××日出生，漢族。

委托代理人馬某（與原告郭某某系夫妻）。

被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場，住所地天津市紅橋區(qū)團結路某五區(qū)供熱站旁某菜市場。

代表人李某某，總經(jīng)理。

委托代理人王娜，天津鼎運律師事務所律師。

被告天津市某勞務服務有限公司，住所地天津市紅橋區(qū)正源公寓××。

法定代表人李某山，總經(jīng)理。

委托代理人王娜，天津鼎運律師事務所律師。

原告郭某某與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場、天津市某勞務服務有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月23日立案受理。依法由代理審判員王芳適用簡易程序于2015年4月16日公開開庭進行了審理。原告郭某某及其委托代理人馬某，被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場、天津市某勞務服務有限公司的委托代理人王娜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告郭某某訴稱，原告與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場于2014年11月2日簽訂《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》，由原告經(jīng)營被告H區(qū)域售貨屋××號，從事鞋、襪經(jīng)營，經(jīng)營期限為一年，時間自2014年11月2日至2015年10月31日止，全年市場管理服務費為24000元，按被告要求當日已繳納現(xiàn)金24000元。2015年3月22日，原告與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場協(xié)商，欲解除雙方于2014年11月2日簽訂的《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》，但被告予以拒絕，并建議通過司法途徑解決雙方矛盾。原告當即撥打110報警求助，警察到場處理后，也建議原告通過訴訟渠道解決本案糾紛。致使原告無法繼續(xù)經(jīng)營的原因是市場環(huán)境及其管理原因：市場處于小區(qū)外圍，人流量較少，市場為了吸引顧客專門設了兩輛免費擺渡車，逢節(jié)日，還會進行各種優(yōu)惠促銷活動。盡管如此，市場銷售情況還是不樂觀，2015年3月好幾家商戶因無法維持支出已經(jīng)關門，原告經(jīng)營的鞋店也是生意蕭條。另外，在管理方面，市場規(guī)定每天早上7：30-12：00，下午15：00-18：30出攤，不得以任何理由遲到或早退，否則都會被罰款200元／次，并直接從保證金里扣除，保證金扣完，就直接從管理費用里扣除。綜合上述多方面原因，原告經(jīng)慎重考慮，決定終止與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場簽訂的合同。故原告訴至法院，請求：一、判令準予原告郭某某解除與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場于2014年11月2日簽訂的《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》；二、判令被告天津市某勞務服務有限公司退還七個月（2015年4月1日至2015年10月31日）的市場管理服務費共計14000元及剩余電費（待插卡查）給原告郭某某；三、判令被告天津市某勞務服務有限公司承擔本案訴訟費。庭審中，因剩余電費數(shù)額無法確認，原告當庭撤回要求退還剩余電費的訴訟請求。

被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場、天津市某勞務服務有限公司共同答辯稱，一、同意與原告解除訴爭合同；二、不同意退還原告市場管理服務費14000元。事實及理由如下：2014年11月1日原告與被告公司某菜市場簽訂了《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》，約定在2014年11月1日至2015年10月31日為期一年內(nèi)，原告承租由被告經(jīng)營的某菜市場H區(qū)域7-8號兩間經(jīng)營鞋襪，協(xié)議第八條明確約定原告需嚴格按照市場規(guī)定執(zhí)行按時出攤、收攤，如遇特殊情況需及時告知被告，并提供相關證明，若在非特殊情況未出攤，則每天扣除保證金的20%，超過十天則視為放棄現(xiàn)有攤位的承租權，市場管理及保證金服務費不退，被告有權繼續(xù)出租給他人，對攤位貨品被告有權處理，一切后果及損失由原告自行承擔?，F(xiàn)被告有證據(jù)證明自雙方協(xié)議簽訂后，原告經(jīng)常不按時出攤、閉攤，對此被告采取過在原告攤位上張貼通知及短信告知的方式督促原告正常出攤經(jīng)營，實際上并未從保證金扣除過原告相關費用，但原告均視而不見。被告所經(jīng)營的某菜市場地點不在小區(qū)中心地帶，為了吸引顧客及社區(qū)居民搞活市場，被告也購入了電瓶車免費接送社區(qū)居民到菜市場，不定期搞促銷活動，”二月二”還免費送”燜子”等活動，也投入不少的經(jīng)營成本。但如果所有商戶都像原告一樣，不按時出攤，市場將無法經(jīng)營。所以在原告與被告簽訂協(xié)議時，被告在協(xié)議中嚴正聲明必須按時出攤經(jīng)營，所以根據(jù)協(xié)議約定，被告不同意退還管理費。另外市場所處位置原告在簽訂合同時就有所考察及評估，對經(jīng)營風險應當有所預見，不能將此經(jīng)營狀況不好歸責于被告，并要求退還管理費。同時被告收取的市場管理費，是一次性交付，不能按月分攤。

為了支持自己的訴訟請求，原告郭某某向法庭提交了二份證據(jù)：

證據(jù)一、《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》，證明原告租賃被告某菜場的攤位并交納了管理費24000元的事實。

證據(jù)二、收款收據(jù)，證明原告于簽訂協(xié)議當日向被告交納了自2014年11月1日至2015年10月31日全年市場經(jīng)營管理服務費24000元。

為了證明自己的答辯意見，二被告共同向法庭提交了五份證據(jù)：

證據(jù)一、《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》，證實在該協(xié)議中已經(jīng)約定被告不退保證金及服務費條款，原告違約，應按合同執(zhí)行。

證據(jù)二、被告工作人員發(fā)給原告短信通知單六條，證實原告多次不按時出攤已構成違約，被告已履行通知告知義務。

證據(jù)三、照片兩張及通知內(nèi)容，證明被告以張貼通知的方式已經(jīng)告知原告，督促其按時出攤，如再違反規(guī)定，以短信方式通知以錄像為證進行處理。

證據(jù)四、照片一張，證明：1、對于出攤時間，被告市場予以改進，由以前的早上七點推遲到七點半。2、市場規(guī)定已嚴正聲明要求所有商戶按時出攤、收攤，否則按合同執(zhí)行。3、被告市場經(jīng)營規(guī)范，對于每年的優(yōu)秀商戶給予表揚及相關鼓勵。

證據(jù)五、錄像十七段及說明材料，證明原告沒有按時出攤的情況。

本院根據(jù)當事人調(diào)查取證申請，到天津市公安局紅橋分局西沽派出所調(diào)取了如下證據(jù)：2015年3月22日接處警情況登記表及公安紅橋分局現(xiàn)場治安調(diào)解協(xié)議書各一份。

經(jīng)庭審質(zhì)證，二被告對原告提交的二份證據(jù)均無異議。

原告對二被告提交的證據(jù)一的真實性無異議，但不認可二被告的證明目的。對證據(jù)二的真實性無異議，但從短信中可以看出被告扣除保證金標準不一致，沒有按協(xié)議執(zhí)行，市場管理混亂。對證據(jù)三照片中攤位的位置認可是原告的，但照片無法證明張貼的通知與二被告提供的通知內(nèi)容一致。對證據(jù)四表示不清楚，原告沒有看到過照片中的公告欄。對證據(jù)五的真實性無異議，但原告只認可2015年3月19日、20日、21日三天沒有按時間出攤、收攤。

原告對本院調(diào)取的證據(jù)無異議，認為能夠證明原告曾找被告協(xié)商過退租事宜。

二被告對本院調(diào)取的證據(jù)的真實性及原告曾找被告協(xié)商過退租事宜均無異議，但該糾紛發(fā)生的背景是在今年3月20日被告公司負責人將市場所有經(jīng)營戶招集在一起告知轉(zhuǎn)天市場將免費為顧客送”燜子”活動，也是為了所有商戶招攬生意，要求大家按時出攤，但轉(zhuǎn)天本案原告仍未按時出攤。3月21日被告要求原告到市場辦公室解決該問題，但原告未到，3月22日原告從租賃攤位將所有貨品搬走并報警要求退租。

經(jīng)審理查明，2014年11月2日原告與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場簽訂《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》一份，約定：由原告承租被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場H區(qū)域7-8號攤位，從事鞋、襪經(jīng)營，租賃期限為一年，自2014年11月1日至2015年10月31日止，全年市場管理服務費24000元，該協(xié)議第八條約定：開業(yè)經(jīng)營期間，原告需嚴格按照市場規(guī)定執(zhí)行，按時出攤、收攤，如特殊情況需及時告知被告，并提供相關證明，若在非特殊情況下未出攤，則每天扣除保證金的20%，超過10天，則視為放棄現(xiàn)有攤位／售貨屋的承租權，市場管理服務費及保證金不退，被告有權繼續(xù)出租給他人，對攤位貨品、寄賣品，被告有權處理，一切后果及損失均由原告自行承擔。

上述協(xié)議簽訂當天，原告向被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場繳納了一年的管理服務費24000元及保證金2000元，被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場將訴爭攤位交付給原告，原告在訴爭攤位經(jīng)營鞋類商品。但在原告經(jīng)營期間存在未按時出攤、收攤的行為，為此被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場先后多次以短信方式告知原告，因原告不按市場規(guī)定時間出攤、收攤，依據(jù)合同規(guī)定扣除相應的保證金，自2014年11月至2015年3月共扣除保證金2000元及管理服務費400元，并在2015年3月24日所發(fā)短信中明確載明”租金剩余13600元”。2015年3月22日原告將訴爭攤位中的所有個人物品搬出，并與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場協(xié)商退租事宜，因雙方未能達成一致意見，原告遂撥打110報警。

在2015年4月16日庭審中，二被告明確表示同意解除與原告簽訂的《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》，但因原告存在違反協(xié)議第八條約定的違約行為，不同意退還剩余管理服務費。而原告則認為協(xié)議第八條加重了原告所應承擔的責任義務，有損原告的合法權益，并請求法院予以調(diào)整。

本院于2015年4月24日對訴爭攤位進行現(xiàn)場勘查，原告將訴爭攤位及攤位的全部鑰匙返還給二被告，二被告對訴爭攤位現(xiàn)狀無異議，同意接收。

另查，被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場系被告天津市某勞務服務有限公司設立的分公司，注冊資金為零元。

以上本院所確認的事實，有原告、二被告庭審陳述及原告、二被告提供的證據(jù)、本院調(diào)取的證據(jù)以及本院詢問筆錄加以證明。

本院認為，原告與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場簽訂《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效，雙方應嚴格履行各自的合同義務。上述協(xié)議簽訂后，被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場依約履行了交付攤位的義務，原告依約履行了繳納管理服務費及保證金的義務。但在協(xié)議履行過程中，原告確實存在未按時出攤、收攤的違約行為，按照協(xié)議約定應承擔相應的違約責任，而被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場據(jù)此扣除了原告保證金2000元及管理服務費400元?，F(xiàn)原告主張解除合同，被告當庭表示同意，對此本院予以照準。

關于被告抗辯稱原告繳納的管理服務費24000元系一次性支出，并非按月分攤，對此原告當庭不予認可，雖雙方簽訂的協(xié)議中沒有明確該筆費用是否為按月分攤，但被告在2015年3月24日給原告所發(fā)短信中注明”扣除你租金400元，扣除自2014年11月至今已使用部分，租金剩余13600元”，從被告該表述中可以得知，協(xié)議中約定的管理服務費是按照實際租賃攤位期間分攤收取，而并非一次性支出，故本院對被告該項抗辯主張不予采信。

關于原告主張退還剩余管理服務費的訴訟請求，被告抗辯因原告存在上述違約行為，依據(jù)協(xié)議第八條約定不同意退還剩余管理服務費，而原告則認為協(xié)議約定的違約責任過重，要求本院予以調(diào)整。本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，原告已經(jīng)為自己的違約行為承擔了扣除2400元的違約責任，而被告亦未提交相關證據(jù)證明因原告的違約行為給被告帶來的實際損失數(shù)額，對此被告應承擔舉證不利的法律后果?，F(xiàn)被告不同意退還原告剩余實際未發(fā)生的管理服務費，顯失公平，本院對被告上述抗辯主張不予采信。

關于原告主張的退還管理服務費的數(shù)額，雖原告在2015年3月22日已將訴爭攤位騰空，但直到本案庭審被告表示同意解除合同后，才于2015年4月24日將訴爭攤位及鑰匙交付給被告。故原告主張的退還管理服務費數(shù)額應自訴爭攤位交接完畢后起算，即被告應退還2015年5月至2015年10月該期間的管理服務費12000元。

關于承擔給付責任的主體，原告主張被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場系被告天津市某勞務服務有限公司設立的分支機構，且注冊資金為零元，不具備獨立法人資格，不具備獨立承擔民事責任的資格，現(xiàn)原告要求被告天津市某勞務服務有限公司承擔給付責任的主張，本院予以支持，給付數(shù)額應以本院確認的數(shù)額為準。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、第二百一十二條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告郭某某與被告天津市某勞務服務有限公司某菜市場簽訂的《天津市某勞務服務有限公司某菜市場攤位管理協(xié)議》于2015年4月16日解除；

二、被告天津市某勞務服務有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性退還原告郭某某管理服務費人民幣12000元；

三、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費150元，減半收取75元，由原告郭某某負擔11元，由被告天津市某勞務服務有限公司負擔64元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　王　芳

二〇一五年六月十日

書　記　員　李卓然

租賃合同糾紛