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山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2013）市商初字第2117號(hào)

原告濟(jì)南某房地產(chǎn)咨詢有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人熊某頂，總經(jīng)理。

委托代理人黃篤敏，山東濼源律師事務(wù)所律師。

委托代理人文某啟，男，該公司職員，住濟(jì)南市。

被告夏某，男，19**年**月**日生，漢族，華潤(rùn)置地（淄博）有限公司職員，住濟(jì)南市。

委托代理人孫玉春，山東齊創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人張波，男，山東齊創(chuàng)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師，住濟(jì)南市。

原告濟(jì)南某房地產(chǎn)咨詢有限公司與被告夏某居間合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告濟(jì)南某房地產(chǎn)咨詢有限公司法定代表人熊某頂?shù)奈写砣它S篤敏、文某啟、被告夏某及其委托代理人孫玉春、張波均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告濟(jì)南某房地產(chǎn)咨詢有限公司訴稱，2013年4月14日，原告與被告及賣(mài)方簽訂合同編號(hào)為0000621的”房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，原告系該房屋買(mǎi)賣(mài)交易的居間人和合同見(jiàn)證人。按該合同7.2條的約定，在原告促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之日起三日內(nèi)被告應(yīng)向原告支付中介費(fèi)16200元，每逾期一日，按照中介費(fèi)總額的1%向原告支付違約金。依據(jù)該合同約定，被告最遲應(yīng)于2013年4月17日向原告支付上述中介費(fèi)，但被告至今也未向原告履行該合同義務(wù)。原告作為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的居間人依照法律和合同約定履行了居間服務(wù)義務(wù)，成功促成了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的交易，被告向原告支付中介費(fèi)的條件業(yè)已成就，其逾期未履行合同義務(wù)的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告向原告支付中介費(fèi)16200元；2、被告向原告支付違約金，自2013年4月18日起至判決確定的履行期限屆滿之日止，以16200元為基數(shù)，按日1%計(jì)算；3、被告向原告賠償因本案所支付的律師費(fèi)3000元。

被告夏某辯稱，原告的請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，被告買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程中由另外一家中介公司促成買(mǎi)賣(mài)，并完成了整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，原告沒(méi)有履行中介義務(wù)，沒(méi)有權(quán)利要求支付居間費(fèi)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，2013年4月14日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂個(gè)人委托購(gòu)房及看房協(xié)議，協(xié)議約定：甲方承諾在通過(guò)乙方獲得房屋信息后，即表示甲方委托乙方作為購(gòu)買(mǎi)該房屋的獨(dú)家受托方，甲方或甲方配偶、子女、父母要購(gòu)買(mǎi)該房屋的，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)守信的原則，通過(guò)乙方購(gòu)買(mǎi)，而不應(yīng)該為了逃避向乙方支付中介費(fèi)，撇開(kāi)或瞞著乙方自行或通過(guò)第三方（包括其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）向房主購(gòu)買(mǎi)該房屋。

同日，被告（乙方）、房屋出售方秦某（甲方）及原告（丙方，居間方）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定由被告購(gòu)買(mǎi)秦某名下位于市中區(qū)經(jīng)十路132號(hào)29號(hào)樓2單元602室房屋，價(jià)格為81萬(wàn)元。合同5.1條約定：乙方應(yīng)在簽訂本合同時(shí)，支付購(gòu)房定金1萬(wàn)元；7.1條約定：合同簽訂后，甲乙雙方委托丙方協(xié)助甲乙雙方到相關(guān)部門(mén)辦理房屋過(guò)戶、銀行按揭手續(xù)，辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用約計(jì)26644元（本院注：”26644”系手寫(xiě)）；7.2條約定：在簽訂本合同之日起三日內(nèi)，由乙方向丙方支付居間傭金16200元。如有逾期，每逾期一天，按照居間傭金總額的1%向丙方支付懲罰性違約金。甲、乙雙方有任何一方違約的，因追究違約方的違約責(zé)任而支付的一切費(fèi)用，包括但不限于訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)、辦案費(fèi)用等，全部由違約方承擔(dān)。該合同第9條補(bǔ)充說(shuō)明為手寫(xiě)，內(nèi)容為：”在現(xiàn)有銀行公積金不變的情況下，甲乙雙方按丙方要求積極配合提供公積金銀行貸款所需要的資料并且乙方條件符合公積金貸款的條件下丙方協(xié)助乙方于2013年7月14日之前將公積金貸款辦理完畢。于2013年7月日之前拿到全款，否則按照貸款額的1‰支付違約金。”該協(xié)議落款處甲方簽字為秦某，甲方配偶處簽字空白，乙方簽字為夏某，乙方配偶簽字為秦某敏，丙方處加蓋有原告的合同專用章。原、被告均認(rèn)可該合同第7.1條中的手寫(xiě)”26644元”與第9條的手寫(xiě)內(nèi)容均系在秦某、夏某、秦某敏簽字后補(bǔ)寫(xiě)，有關(guān)26644元費(fèi)用的合同附件因被告夏某不予認(rèn)可故未簽字。關(guān)于”甲方配偶處”空白的原因，原告陳述因合同第9條補(bǔ)充說(shuō)明的內(nèi)容系在秦某簽字后補(bǔ)寫(xiě)，因?yàn)榧s定的貸款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，秦某的丈夫胡某拒簽，稱一個(gè)禮拜后再談。

原告申請(qǐng)證人秦某出庭作證，秦某陳述：我和我對(duì)象胡某與夏某于2013年4月14日在原告處簽協(xié)議，但合同上沒(méi)有貸款時(shí)間，原告要求我們簽上名，然后在合同的空白處再補(bǔ)上需要的條款，當(dāng)時(shí)胡某出去打電話了，我就在屋里簽上了名字，胡某回來(lái)后不同意，讓原告方在空白處寫(xiě)上貸款事項(xiàng)。但原告承諾7月份貸下款，貸款時(shí)間太長(zhǎng)，不符合我們50天的要求，胡某拒絕簽字。我對(duì)象不簽，合同不生效。夏某交的定金當(dāng)時(shí)就退給夏某了。之后再未去過(guò)原告處。夏某之妻秦某敏說(shuō)他們的合同當(dāng)場(chǎng)就撕了。哈考特公司在網(wǎng)上看到我的信息后，于14日后找過(guò)我，后夏某也找過(guò)我，我們最終在哈考特公司簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。

另查明，被告夏某配偶秦某敏于2013年4月6日與案外人濟(jì)南星星之火房產(chǎn)中介有限公司（哈考特不動(dòng)產(chǎn)）簽訂看房確認(rèn)單，并于2013年4月20日與房屋出賣(mài)人秦某簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定房屋價(jià)款81萬(wàn)元，定金1萬(wàn)元。同日，秦某敏向秦某支付定金1萬(wàn)元。2013年4月28日，被告夏某作為買(mǎi)受人與出賣(mài)人秦某及房屋共有人胡某在濟(jì)南市房產(chǎn)管理局簽訂濟(jì)南市存量房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。

以上事實(shí)，有原告提供的個(gè)人委托購(gòu)房及看房協(xié)議、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、被告提交的看房確認(rèn)單、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、定金收據(jù)、濟(jì)南市存量房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及原、被告的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是原告是否促成了被告與出賣(mài)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

原告主張，原告帶被告看了涉訴房屋，并促使雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且被告已向秦某支付了定金，故原告已經(jīng)完成了居間合同的義務(wù)，被告應(yīng)按約定支付中介費(fèi)。至于辦理貸款、過(guò)戶等手續(xù)系合同履行過(guò)程中的協(xié)助義務(wù)，并非居間義務(wù)。因房屋登記在秦某名下，故秦某配偶胡某未簽字并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立和生效。且買(mǎi)賣(mài)雙方在其他中介處簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同中，共有人亦未簽字。

被告主張，定金是在簽合同前向秦某支付的，幾方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)秦某將定金退還。簽合同前，原告方的職員文某啟及其經(jīng)理口頭告知中介費(fèi)16200元包括房源信息、過(guò)戶、交付、貸款等費(fèi)用，在被告簽字后原告才寫(xiě)上26644元，被告不認(rèn)可，所以拒絕在附件上簽字。第9條的內(nèi)容也是在簽字后才寫(xiě)上，因胡某拒絕簽字，故原告并未促成被告與出賣(mài)方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利。本案中，秦某、胡某系涉訴房屋的共同共有人，兩人對(duì)該房屋有平等的處分權(quán)，一方不能擅自對(duì)房屋作出處分。因原告提供的協(xié)助貸款服務(wù)未取得共有人胡某的同意，其拒絕在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，故房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未成立。雖買(mǎi)賣(mài)雙方在其他中介所簽合同中亦無(wú)共有人簽字，但共有人并未提出異議，應(yīng)視為其對(duì)另一共有人出賣(mài)行為的追認(rèn)，故不能將其作為本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的認(rèn)定依據(jù)。被告雖向秦某支付了定金，但雙方并未約定該定金系成約定金，且秦某已將定金退還被告，故亦不能根據(jù)被告支付定金的行為認(rèn)定雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立。根據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。現(xiàn)被告雖實(shí)際購(gòu)買(mǎi)了秦某名下的房產(chǎn)，但該買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并非由原告促成，故原告要求被告支付中介費(fèi)并支付違約金、賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第四百二十六條、第四百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告濟(jì)南某房地產(chǎn)咨詢有限公司的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1130元，由原告濟(jì)南某房地產(chǎn)咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　胡煒煒

人民陪審員　查　珩

人民陪審員　尹翠美

二〇一四年六月三日

書(shū)　記　員　劉冬玲

民事判決書(shū)