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濟南市歷下區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）歷商初字第2801號

原告苗某，男，漢族，招商銀行職員，住濟南市。

委托代理人王俊生，山東垠鵬律師事務(wù)所律師。

委托代理人肖云鵬，山東垠鵬律師事務(wù)所律師。

被告房某某，男，漢族，住濟南市。

法定代理人張某燕（系被告房某某之母），女，，漢族，無業(yè)，住濟南市。

被告張某燕，女，漢族，無業(yè)，住濟南市。

原告苗某與被告房某某、張某燕房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告苗某的委托代理人王俊生、肖云鵬，被告張某燕（被告房某某的法定代理人）到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告苗某訴稱，2013年11月2日，苗某與房某某簽訂《房屋買賣合同》，約定：被告房某某自愿出售位于濟南市歷下區(qū)東山墅7號樓*單元20*室的房產(chǎn)給苗某，苗某在買賣合同簽訂時向房某某支付定金20000元，交易方式為合同更名。合同簽訂當日，苗某向張某燕交付定金20000元。2013年12月3日，苗某與張某燕簽訂《補充協(xié)議》，約定2014年1月23日前付清全部購房款。2013年12月3日簽訂補充協(xié)議后，苗某通過東山墅開發(fā)公司了解到房屋無法辦理合同更名。房某某所售房屋尚未交房，尚未辦理房產(chǎn)證，且因限購政策無法辦理網(wǎng)簽，也無法辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商不能辦理合同更名，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)。原、被告雙方均沒有過錯，均不屬于違約，屬于客觀原因?qū)е潞贤瑹o法繼續(xù)履行，均不承擔違約責任。但兩被告應(yīng)當退換原告交付的定金。因該房屋交易通過房屋中介辦理，涉及中介費問題，中介是否具備房屋經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)尚不清楚，雙方不宜私下協(xié)商解決。特向法院起訴，請求依法判決：1、解除苗某與房某某、張某燕簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議；2、被告房某某、張某燕退換原告苗某定金20000元。

原告苗某為支持其訴訟請求，向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)1、2013年11月2日原、被告以及中介共同簽訂的房屋買賣合同1份，證明合同交易的方式為合同更名，之后的履行過程中，合同是無法履行的；

證據(jù)2、2013年12月3日原、被告以及中介三方簽訂的補充協(xié)議1份，證明苗某基于誠實信用的原則為了更好的履行合同簽訂了該協(xié)議，并不是協(xié)議中體現(xiàn)的苗某沒有能按照規(guī)定時間支付房款，而是因苗某要求房某某、張某燕以及中介方提供涉案房屋相關(guān)的材料信息以保障原房屋買賣合同順利履行的證據(jù)材料，才導(dǎo)致簽訂該補充協(xié)議；

證據(jù)3、2013年11月2日被告張某燕出具的定金收條1份，證明合同簽訂當日原告苗某交付給被告張某燕房屋定金20000元；

證據(jù)4、山東地稅金稅三期試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的《關(guān)于進一步規(guī)范項目管理軟件系統(tǒng)預(yù)售商品房買賣合同撤銷（變更）等有關(guān)問題的通知》1份，是原告苗某到涉案房屋開發(fā)商處了解變更房屋合同主體由開發(fā)商出具的該材料，證明原、被告之間簽訂的合同屬于假退房真轉(zhuǎn)讓的情況，因涉嫌避稅，所以地稅無法變更合同的主體，故開發(fā)商也無法變更房屋主體；

證據(jù)5、苗某在中國建設(shè)銀行的銀行卡明細查詢單1份，證明2013年12月4日前苗某有能力支付購房款75萬元；

證據(jù)6、劉某（系苗某之妻）上海浦東發(fā)展銀行賬務(wù)信息查詢單1份，證明苗某有能力支付后續(xù)房款，原告苗某解除合同不是無能力付款，而是開發(fā)商無法辦理過戶。

被告房某某、張某燕辯稱，因為合同約定原告苗某應(yīng)于2013年11月23日付款，但是苗某沒有付款，簽訂補充協(xié)議后，苗某也沒有按照補充協(xié)議付款，所以是原告苗某違約，故20000元定金不予退還。

被告房某某、張某燕為支持其答辯意見，向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)1、2011年5月23日房某某與濟南某置業(yè)有限公司簽訂的商品房買賣合同1份，證明被告房某某購買了涉案房屋，支付方式為一次性付款，因為限購政策，第三套房屋無法辦理網(wǎng)簽，所以才出售該房屋，房屋已經(jīng)交房了；

證據(jù)2、濟南某置業(yè)有限公司出具的收款收據(jù)2張，證明房某某已經(jīng)付清房款，因為沒有網(wǎng)簽，所以無法開具發(fā)票；

證據(jù)3、東山墅2號樓*單元40*室商品房買賣合同以及網(wǎng)簽記錄（復(fù)印件）各1份，證明同小區(qū)內(nèi)的其他商品房能夠辦理網(wǎng)簽變更。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告房某某、張某燕對原告苗某提交的證據(jù)1-6真實性均無異議；但對證據(jù)1的證明目的也有異議，認為不是買賣合同無法履行，而是原告苗某不履行合同，合同簽訂后被告房某某、張某燕一直配合原告苗某更名，且把所有材料都提交給開發(fā)商了；對證據(jù)2的證明目的也有異議，認為是因為原告苗某當時資金不到位，沒有按時支付房款，所以雙方才簽訂補充協(xié)議；對證據(jù)4，認為涉案房屋還沒有網(wǎng)簽，所以被告房某某、張某燕未到地稅局開具發(fā)票，只有開發(fā)商出具的收據(jù)；對證據(jù)5，認為該賬戶內(nèi)的存款為原告苗某借款來支付房款；對證據(jù)6，認為與本案無關(guān)，無法證明原告苗某有付款能力。原告苗某對被告房某某、張某燕提交的證據(jù)對證據(jù)1真實性無異議，但是涉案房屋并未實際交房；對證據(jù)2無異議；對證據(jù)3真實性無法核實，認為該證據(jù)與本案無關(guān)，對該證據(jù)不予認可。

另，本院就涉案房屋能否辦理商品房買賣合同更名等事項，到濟南某置業(yè)有限公司進行了調(diào)查，并制作了調(diào)查筆錄，主要內(nèi)容為：涉案房屋已辦理了初始登記，于2013年具備辦證條件；據(jù)該公司法務(wù)專員了解，因相關(guān)行業(yè)規(guī)范的約束，該公司銷售的房屋無法通過變更商品房買賣合同交易對象的方式，即合同更名的方式進行轉(zhuǎn)讓，之前也沒有辦理過合同更名，對小區(qū)內(nèi)其他房屋是否進行轉(zhuǎn)讓等情況不了解。經(jīng)質(zhì)證，原告苗某對該調(diào)查筆錄無異議；被告房某某、張某燕對該調(diào)查筆錄真實性無異議，認為涉案房屋沒有辦理網(wǎng)簽備案，但被告房某某、張某燕已提交的同小區(qū)其他房屋信息變更的證據(jù)材料。

經(jīng)審查，本院對原、被告提交的證據(jù)均確認為有效證據(jù)。

經(jīng)審理本院認定，2013年11月2日，房某某與苗某經(jīng)由濟南歷下某某房屋信息咨詢中心（以下簡稱某某咨詢中心）簽訂房屋買賣合同一份，房某某為涉訴房屋的出賣人（張某燕為房某某出賣涉訴房屋的委托代理人），苗某為涉訴房屋的買受人，某某咨詢中心作為居間人亦在該房屋買賣合同上簽章。該房屋買賣合同約定，苗某購買房某某所有的位于濟南市歷下區(qū)東山墅7號樓*單元20*室的房產(chǎn)（以下簡稱涉案房屋），房屋總價款2460000元；苗某在買賣合同簽訂時向房某某支付定金20000元；苗某應(yīng)于合同簽訂當日按照《傭金確認單》的約定向某某咨詢中心支付傭金20000元；在第十條其他約定事項中手寫部分的內(nèi)容為：“雙方經(jīng)協(xié)商達成如下協(xié)議：1、交易方式為合同更名；2、付款方式為一次性付款，付款日期為2013年11月23日前，并于當日完成更名事宜；3、房某某應(yīng)積極配合苗某提供合同更名所需的相關(guān)資料，及時提交更名申請等；4、苗某應(yīng)按合同要求及時付清房款；5、房某某、苗某任何一方違約均按合同第九條追究違約責任；6、合同更名完成當日即進行物業(yè)交割，物業(yè)交割前的費用由房某某承擔，物業(yè)交割后的費用由苗某承擔。”房屋買賣合同簽訂當日，苗某向房某某的法定代理人支付定金20000元。

2013年12月3日，房某某與苗某就房屋買賣的相關(guān)事宜簽訂補充協(xié)議一份，某某咨詢中心作為居間人亦在該補充協(xié)議上簽章。該補充協(xié)議約定，苗某于2013年12月4日前支付房某某房款750000元，剩余房款1690000元從2013年11月24日起截止到2014年1月23日前，按年利6%的利率支付房某某，計算方法按天計算。如果苗某能在2013年12月4日前多付房款，多余部分仍不計息，具體付款數(shù)額以房某某收條數(shù)額為準。另，原告苗某在中國建設(shè)銀行的賬戶，2013年12月3日的賬戶余額為750687.93元；苗某之妻劉某在上海浦東發(fā)展銀行的賬戶，2014年1月23日的賬戶余額為1853463.26元。

經(jīng)查，涉案房屋是房某某于2011年5月23日從濟南某置業(yè)有限公司處購得，房某某已付清全部購房款，因限購政策未辦理網(wǎng)簽備案。涉案房屋所在小區(qū)2號樓3單元401室房屋的商品房買賣合同上載明的買受人與網(wǎng)簽備案的購房人姓名不一致。濟南某置業(yè)有限公司表示涉案房屋無法通過變更商品房買賣合同交易對象的方式，即合同更名的方式進行轉(zhuǎn)讓，該公司也沒有辦理過合同更名的業(yè)務(wù)。

本院認為，原告苗某與被告房某某于2013年11月2日簽訂的房屋買賣合同以及2013年12月3日簽訂的補充協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定，因此該房屋買賣合同及補充協(xié)議均合法有效。根據(jù)合同約定，涉案房屋的交付方式為辦理合同更名，而從涉案房屋商品房買賣合同中載明的出賣人濟南某置業(yè)有限公司處調(diào)查的情況可知，濟南某置業(yè)有限公司無法為房某某和苗某辦理商品房買賣合同的更名。被告房某某、張某燕提交的涉案房屋同小區(qū)2號樓*單元40*室房屋的兩份證據(jù)材料，只能證明商品房買賣合同上載明的買受人與網(wǎng)簽備案的購房人姓名不一致，無法證明該房屋發(fā)生信息變更的原因與本案的情況相同，因此，對被告房某某、張某燕主張涉案房屋可以辦理合同更名的意見，本院不予采信。故，房屋買賣合同中約定的辦理合同更名的交付方式，屬于履行不能條款。并且，房某某和苗某未在房屋買賣合同及補充協(xié)議中約定涉案房屋的其他交付方式。因此，原告苗某主張解除房屋買賣合同及補充協(xié)議，理由正當，且被告房某某未提出繼續(xù)履行合同的主張，故，對于原告苗某主張于2013年12月13日起訴之日解除房屋買賣合同及補充協(xié)議的訴訟請求，本院予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”本案中，原、被告在房屋買賣合同中約定的房屋交付方式為履行不能條款，是導(dǎo)致房屋買賣合同及補充協(xié)議解除的原因，因原、被告雙方均不存在違約的情形，故本案不適用定金罰則。因此，被告房某某、張某燕應(yīng)當退還原告苗某定金20000元，對原告苗某的該項訴訟請求，本院予以支持。被告房某某、張某燕主張原告苗某違約，不應(yīng)退還20000元定金的抗辯意見，無事實與法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十四條、第九十七條、《中華人民共和國擔保法》第八十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告苗某與被告房某某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》于2013年12月13日解除；

二、被告房某某、張某燕于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告苗某定金20000元。

案件受理費人民幣300元，由被告房某某、張某燕負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，同時預(yù)交上訴費，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審判長　綦曉玥

人民陪審員　李貴生

人民陪審員　顧建金

二〇一四年九月十五日

書記員　劉陽

房屋買賣合同糾紛